چرا «مسکن» ارزان نمی شود؟

به گزارش اکوبورس به نقل از  نبض بورس،  در اقتصادِ تورمی ایران، مسکن دیگر نه سرپناهی برای زیستن، که به گاوصندوقی برای حبس نقدینگی تبدیل شده است. این تغییر پارادایم باعث شده تا بازار ملک حتی در دوران رکود هم از کاهش قیمت سر باز زند و قفلِ نقدینگی را بر پای تولیدِ ملی سفت‌تر کند. آیا مسکن در حال بلعیدنِ سرمایه‌هایی است که باید چرخ صنعت را به حرکت درمی‌آورد؟

وقتی خانه دیگر فقط برای زندگی نیست

در ساده‌ترین تعریف، مسکن یک کالای مصرفی است؛ یعنی مردم برای زندگی به آن نیاز دارند. اما مسکن یک ویژگی دیگر هم دارد: دارایی است.

همین ویژگی باعث می‌شود در دوره‌های تورمی، نگاه افراد به خانه تغییر کند. اگر فرد نگران کاهش قدرت خرید پول خود باشد، ممکن است بخشی از ثروتش را به دارایی‌هایی منتقل کند که تصور می‌کند در بلندمدت ارزش خود را بهتر حفظ می‌کنند.

مسکن در چنین شرایطی می‌تواند از «خانه برای زندگی» به «خانه برای حفظ ارزش» نزدیک شود.

گاوصندوقی که کسی نمی‌خواهد بازش کند

فرض کنید خانه برای مالک مانند یک گاوصندوق باشد. وقتی شرایط اقتصادی بی‌ثبات است، ممکن است مالک ترجیح دهد دارایی خود را در این «گاوصندوق» نگه دارد و برای فروش عجله نداشته باشد. اگر قیمت پیشنهادی خریدار پایین‌تر از انتظارات مالک باشد، او دو انتخاب دارد: خانه را بفروشد یا صبر کند. در بسیاری از موارد، صبر کردن برای مالک امکان‌پذیرتر از فروش اجباری است.

به همین دلیل، کاهش تعداد خریداران الزاماً به معنای سقوط سریع قیمت‌ها نیست.

معمای عجیب بازار مسکن؛ گران اما کم‌معامله

اینجاست که یکی از ویژگی‌های مهم بازار مسکن خودش را نشان می‌دهد: ممکن است قیمت‌ها بالا باشند، اما تعداد معاملات پایین بماند. چرا؟

چون قیمت یک خانه فقط نتیجه تمایل خریدار نیست؛ تمایل فروشنده برای فروش نیز اهمیت دارد. اگر خریدار می‌گوید «این خانه با این قیمت نمی‌ارزد.» و فروشنده می‌گوید «با این قیمت نمی‌فروشم.» ممکن است نتیجه نه کاهش سریع قیمت، بلکه انجام نشدن معامله باشد.

در این حالت بازار به‌جای اینکه از مسیر کاهش قیمت به تعادل برسد، بخشی از معاملات خود را از دست می‌دهد.

چرا قیمت مسکن به‌راحتی پایین نمی‌آید؟

مسکن با بسیاری از کالاهای مصرفی تفاوت دارد. فروشنده یک کالای معمولی ممکن است برای فروش سریع، قیمت را کاهش دهد؛ اما مالک مسکن معمولاً گزینه دیگری هم دارد: نفروختن.

خانه را می‌توان نگه داشت، اجاره داد یا منتظر شرایط مناسب‌تر ماند. به همین دلیل، در شرایطی که هزینه ساخت و ارزش جایگزینی ملک نیز بالاست، فروشنده ممکن است کاهش قابل‌توجه قیمت را نپذیرد.

این همان چیزی است که می‌تواند به چسبندگی قیمت مسکن منجر شود؛ یعنی قیمت‌ها در برابر کاهش، انعطاف کمتری نسبت به انتظار ساده عرضه و تقاضا نشان دهند.

وقتی سرمایه در دیوارها حبس می‌شود

اما داستان فقط به قیمت خانه ختم نمی‌شود. وقتی بخش بزرگی از ثروت افراد در یک دارایی نسبتاً بزرگ و کم‌نقدشونده قرار می‌گیرد، تبدیل آن دارایی به پول زمان‌برتر و دشوارتر است. به زبان ساده:

پول وارد خانه شده، اما بیرون آمدنش آسان نیست.

به همین دلیل می‌توان از استعاره «حبس سرمایه در مسکن» استفاده کرد. این سرمایه الزاماً از بین نرفته است؛ ارزش آن در قالب ملک وجود دارد. اما تا زمانی که ملک فروخته نشود، نمی‌توان آن را به‌سادگی برای فعالیت‌های دیگر اقتصادی استفاده کرد.

خانه‌ای که خالی می‌ماند، اما ارزان نمی‌شود

یکی از حالت‌های قابل تصور در این شرایط، ترجیح مالک به نگهداری ملک به جای فروش آن با قیمتی است که از نظر او پایین است. ممکن است ملک خالی بماند یا با هدف اجاره‌دادن نگهداری شود، اما مالک حاضر نباشد برای فروش، قیمت را به‌شدت کاهش دهد.

البته این رفتار درباره همه مالکان صدق نمی‌کند و عوامل مختلفی بر تصمیم آنها اثر دارد؛ اما از نظر اقتصادی، امکان صبر کردن یکی از دلایلی است که بازار مسکن می‌تواند در دوره رکود معاملاتی، در برابر کاهش شدید قیمت مقاومت کند.

وقتی «خانه» از مصرف به سرمایه تبدیل می‌شود

هرچه نگاه سرمایه‌ای به مسکن پررنگ‌تر شود، فاصله میان دو مفهوم بیشتر می‌شود:

مسکن به‌عنوان محل زندگی و مسکن به‌عنوان دارایی برای حفظ ارزش. این دو نقش لزوماً با یکدیگر متناقض نیستند؛ یک خانه می‌تواند هم‌زمان سرپناه و دارایی باشد.

مسئله زمانی جدی می‌شود که نقش سرمایه‌ای آن آن‌قدر پررنگ شود که تصمیم درباره خرید، فروش و نگهداری خانه بیشتر از نیاز به سکونت، تحت تأثیر حفظ ارزش دارایی قرار بگیرد.

گاوصندوقی که قفل شده است

مسکن زمانی شبیه یک «گاوصندوق قفل‌شده» می‌شود که سرمایه در آن قرار گرفته، اما خروج آن به‌سادگی ممکن نیست.

قیمت بالا + معاملات کم + تمایل پایین فروشنده به کاهش قیمت = بازاری با نقدشوندگی پایین‌تر

در چنین بازاری، ممکن است خانه همچنان گران باشد، اما خریدوفروش دشوارتر شود. پس مسئله فقط این نیست که «خانه چقدر می‌ارزد؟» سؤال مهم‌تر این است:

مسکن در اقتصاد تورمی می‌تواند هم‌زمان سرپناه، دارایی و ابزار حفظ ارزش باشد. وقتی نقش سرمایه‌ای آن پررنگ می‌شود، مالک ممکن است ترجیح دهد ملک را نگه دارد و در برابر کاهش قیمت مقاومت کند؛ در نتیجه، بازار می‌تواند به وضعیتی برسد که قیمت‌ها انعطاف کمی برای کاهش دارند، اما معاملات هم رونق چندانی ندارند.

اینجاست که استعاره «گاوصندوق قفل‌شده» معنا پیدا می‌کند: ثروت وجود دارد، اما بخش مهمی از آن در دارایی‌ای نشسته است که تبدیل سریع آن به نقدینگی آسان نیست.