جریان مهاجرت مستاجرهای پایتخت‌نشین به دو شهر حومه‌‌‌ای پایتخت طی ماه‌‌‌های گذشته از سال‌جاری به شکل محسوس افزایش پیدا کرده است. اگرچه این روند جریان مهاجرتی مستاجران از پایتخت به حومه، از اواسط سال 99 همزمان با استارت جهش تاریخی اجاره‌‌‌بها در تهران آغاز شده اما اکنون به دو دلیل از جمله تعمیق گسل اجاره بین تهران و دو شهر حومه‌‌‌ای این روند با سرعت بیشتری در حال افزایش است. پرند و پردیس از سال 97 و همزمان با جهش تاریخی قیمت مسکن شاهد پذیرش مهاجران متقاضی خرید خانه از تهران شد و اکنون، هر دو جنس تقاضا از سمت پایتخت به این دو شهر نگاه می‌کند.

عامل تداوم تغییر محل سکونت مستاجرهای تهرانی به مقصد شهرهای حومه تهران را باید در دو علت شناسایی‌شده جست‌وجو کرد. علت اول مربوط به «فاصله بیش‌‌‌از 50 درصدی بین میزان اجاره‌‌‌بهای تهران و حومه» است و دیگری «وزن پایین اجاره‌‌‌بهای ماهانه در سبد هزینه مستاجران حومه‌» در مقایسه با هزینه‌‌‌های اجاره‌‌‌نشینی در تهران است. «دنیای‌اقتصاد» با توجه به دو علت اصلی مطرح‌شده از روند مهاجرت به دو شهر پرتقاضای حومه تهران یعنی «پرند و پردیس»، 12 رویداد از بازار اجاره این دو شهر را شناسایی کرده و مورد بررسی قرار داده است. بازار اجاره این دو شهر بر اساس فایل‌‌‌های ارائه‌شده نشان می‌دهد که عمده مستاجران در این دو شهر در حال تمدید قراردادهای اجاره خود با موجران هستند و باقی، مستاجران جدیدی هستند که قصد مهاجرت به این دو شهر را دارند.

تورم اجاره؛ چند درصد؟

اولین پیامی که از جریان مهاجرت به دو شهر حومه تهران دریافت می‌شود این موضوع است که میزان تورم اجاره‌‌‌ یا به بیان دیگر نرخ رشد اجاره‌‌‌بها در قراردادهای جدید در حال حاضر نسبت به زمان مشابه سال گذشته به‌‌‌طور متوسط 30 تا 35‌درصد است. البته تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، میزان رشد اجاره‌‌‌بها در قراردادهای تمدید‌شده بین مالک و مستاجر حدود 20 تا 25درصد محاسبه می‌شود. اجاره‌نامه‌‌‌های جدید در دو حالت اتفاق می‌‌‌افتد؛ یا موجران قدیمی که قراردادهای جدید ایجاد می‌کنند و موجراولی‌‌‌ها و همچنین مستاجران قدیمی که سراغ آپارتمان جدید می‌‌‌روند یا مستاجراولی‌‌‌ها. سومین پیامی که باتوجه به سطح تورم اجاره دریافت می‌شود اینکه، روند مهاجرت مستاجرهای ساکن تهران به دو حومه پرتقاضا بیش ‌‌‌از سایر شهرهای حومه‌‌‌ای استان تهران است.

رهن بیشتر، اجاره کمتر

تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از فرمول اجاره آپارتمان‌‌‌ها در بازار اجاره پرند و پردیس بر اساس فایل‌‌‌های موجود در بازار حاکی از آن است، به‌رغم اینکه مستاجران به دلیل کمبود نقدینگی به‌‌‌دنبال پرداخت بیشتر اجاره‌بهای ماهانه و رهن کمتر هستند، اما موجرها تمایل به دریافت رهن بیشتر و اجاره‌‌‌بهای ماهانه کمتر دارند. فایل‌‌‌های ارائه‌شده نشان می‌دهد که به‌‌‌طور میانگین 70درصد از کل مبلغ اجاره یک آپارتمان در فایل‌‌‌های پیشنهادی، ‌‌‌ پول پیش است و 30‌درصد اجاره‌‌‌بهای ماهانه. این تمایل بیشتر به ودیعه را باید در دو علت بررسی کرد. نخست آنکه، با پول ودیعه مسکن، موجران در بازار پول (سپرده بانکی) یا سایر بازارها سرمایه‌گذاری می‌کنند. و دیگر آنکه به‌‌‌دلیل کاهش سطح درآمدی و ریسک‌‌‌های ناشی از ضعف مالی مستاجران، موجرهای حومه شهر تهران با ترس عدم‌پرداخت به موقع اجاره‌‌‌بهای ماهانه توسط مستاجران روبه‌رو هستند.

بر اساس میزان درخواست‌‌‌های متقاضیان آپارتمان اجاره‌‌‌ای در بنگاه‌‌‌های حومه تهران، بالای نیمی از تقاضاهای بازار اجاره مسکن پرند و پردیس در سال 1403، خانوارهایی هستند که سابقه سکونت آنها زیر 5 سال است و این به نوعی اثبات می‌کند که تورم مسکن و اجاره در پایتخت عامل مهاجرت بزرگ از تهران به حومه بوده است. در حال حاضر عمده مستاجران پرند و پردیس تمایل به تمدید قرارداد دارند، زیرا در هنگام تمدید قرارداد احتمال توافق با موجران مبنی بر رشد کمتر اجاره‌‌‌بها بسیار بیشتر است.

تابستان چگونه خواهد بود؟

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، شورای مسکن استان تهران در هفته گذشته، سقف رشد اجاره‌‌‌بهای تابستان 1403 در حومه تهران را 24درصد تعیین کرد. این رقم بر اساس قانون تازه مصوب ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره لحاظ شده است. البته این نرخ هنوز به تایید شورای عالی مسکن نرسیده است. در حال حاضر با توجه به این سقف دولتی رشد اجاره‌‌‌بها، این پرسش مطرح می‌شود که این رقم در قراردادهای اجاره تابستان منعقد می‌شود؟ بر اساس پیش‌بینی واسطه‌‌‌های اجاره مسکن، در سناریوی محتمل میزان رشد اجاره‌‌‌بها در حومه پایتخت محدود خواهد بود. ضمن آنکه، رهگیری‌‌‌هایی که در سامانه کدرهگیری بر روی اجاره‌‌‌نامه‌‌‌ها انجام می‌شود و همچنین جریمه سه‌برابری عبور موجر از سقف رشد مبلغ اجاره، ریسک عدم‌رعایت را بالا برده است.

سنجش گسل اجاره‌‌‌بها

بر اساس فایل‌‌‌های ارائه‌شده از بازار اجاره دو شهر جدید حومه تهران، در حال حاضر میانگین اجاره‌‌‌بهای ماهانه هر مترمربع آپارتمان در پرند 84هزار تومان و در پردیس 140هزار تومان است که به‌‌‌طور میانگین اجاره‌‌‌بهای هر مترمربع در این دو شهر 120هزار تومان برآورد می‌شود. این در حالی است که این رقم برای تهران حدود 320هزار تومان است. بنابراین می‌توان گفت، هزینه اجاره‌‌‌نشینی در حومه پایتخت حدود 40‌درصد تهران است. با این حال این گسل بین پرند – تهران بیشتر از تهران – پردیس است. داده‌‌‌ها نشان می‌دهد، طی حدود دو سال گذشته سرعت رشد اجاره‌‌‌بها در پردیس بیش از تهران و در تهران بیش از پرند بوده است. در واقع باید گفت بیشترین میزان تورم اجاره در پردیس است. علت سبقت رشد اجاره‌‌‌بهای پردیس از تهران، به «تورم اجاره مسکن سال‌های قبل تهران» برمی‌‌‌گردد.

آمارهای ارائه شده از بازار اجاره حاکی از آن است که در حال حاضر رقم اجاره‌بهای ماهانه آپارتمان‌‌‌های اجاره‌‌‌ای در پرند و پردیس کمتر از 5 میلیون تومان (علاوه بر ودیعه مسکن) است. به صورت دقیق‌‌‌تر باید گفت که میزان اجاره‌‌‌بهای ماهانه آپارتمان در پرند به‌‌‌صورت میانگین 2.4 میلیون تومان با 170 میلیون تومان ودیعه است و در پردیس اجاره‌‌‌بهای ماهانه به‌‌‌صورت میانگین 4.5 میلیون تومان با ودیعه 250 میلیون تومانی دریافت می‌شود. این در حالی است که میانگین رقم اجاره‌بهای ماهانه در فایل‌‌‌ها در تهران در حدود 15 میلیون تومان همراه با پول پیش 380 میلیون تومانی است.

این اختلاف در هزینه ماهانه اجاره‌‌‌نشینی بین حومه و تهران یکی از دو محرک مهاجرت مستاجران پایتخت به حومه است، زیرا زندگی اجاره‌‌‌نشینی در حومه باعث شده بخشی از درآمد ماهانه مستاجران صرف تامین کالری و دیگر هزینه‌‌‌های ضروری زندگی ‌شود، در حالی که در تهران بالای 70درصد از حقوق ماهانه مستاجرها فقط صرف اجاره‌‌‌بها می‌شود. همچنین بررسی فایل‌‌‌های ارائه‌شده در بازار اجاره نشان می‌دهد که اولویت مهاجران مستاجر تهرانی پیش از سایر مناطق «پردیس» است که عمده دلیل آن در فراهم‌‌‌سازی زیرساخت‌‌‌های شهری و رفاهی برای ساکنان است.

نرخ پیشنهادی اجاره بهای آپارتمان‌های ۷۰ تا ۹۰ متر مربعی در مسکن مهر پرند و پردیس