در این سال ها افراد زیادی علاقه مند به پیش خرید آپارتمان شده اند چرا که قیمت آپارتمان های پیش خرید شده کمتر از آپارتمان های اماده تحویل است و پرداخت کل مبلغ در ابتدای پیش خرید کردن صورت نمی گیرد و متناسب با پیشرفت مبالغ آن پرداخت می شود که به نوعی خرید اقساطی در طول مدت ساخت محسوب می شود. طی این سالها قراردادهای پیش فروش ساختمان از رونق بسیاری برخوردار شده اند که همراه با افزایش قراردادهای پیش فروش مسکن، دعواهای حقوقی مرتبط با آن نیز رشد چشمگیری داشته است. از این رو مطلب زیر می تواند کمک کننده برای سرمایه گذاران ملکی باشد.
تعریف پیش فروش آپارتمان
پیش فروش آپارتمان به معنای خرید یک واحد مسکونی در یک پروژه ساختمانی است، قبل از آنکه این واحد به طور کامل ساخته شده و آماده تحویل باشد. در این نوع معامله، خریدار (پیش خریدار) با سازنده (پیش فروشنده) قراردادی منعقد می‌کند که بر اساس آن، سازنده متعهد می‌شود پس از اتمام ساخت، واحد مسکونی را به خریدار تحویل دهد. به عبارت ساده‌تر، شما آپارتمانی را خریداری می‌کنید که هنوز ساخته نشده است.
معایب پیش فروش آپارتمان
در کنار مزایای آن که پیشتر اشاره کردیم همانند: قیمت تمام شده مناسبتر، خرید اقساطی و … معایب و ریسک هایی را به همراه دارد که باید از آن آگاه باشیم که در زیر به برخی از آن موارد اشاره کرده ایم:
- عدم اطمینان از تحویل به موقع: ممکن است پروژه با تاخیر مواجه شود و آپارتمان در موعد مقرر تحویل داده نشود.
- تغییرات در طرح یا متریال: ممکن است سازنده تغییراتی در طرح اولیه یا متریال مورد استفاده ایجاد کند.
- ریسک عدم تکمیل پروژه: در برخی موارد، پروژه‌های ساختمانی به دلایل مختلف نیمه‌کاره رها می‌شوند.
- امکان فروش ملک به چندین نفر
- امکان اخذ وام‌های کلان بانکی روی سند مادر و عدم تسویه، که در صورت عدم پرداخت، اقساط می‌بایست توسط اشخاص خریدار پرداخت شود.
- امکان عدم اخذ مجوز پایان کار و عدم پرداخت خلافی به شهرداری که این هزینه به گردن خریدار می‌افتد.
که برای جلوگیری کردن از این خطرات سرمایه گذاری و کاهش ریسک بهتر است که اعتبار و سابقه سازنده مورد بررسی قرار گیرد. حتی بهتر است به پروژه های قبلی او سر بزنید و از آن ها آگاهی کسب کنید، قرارداد را دقیق مطالعه کنید و تنظیم سند رسمی پیش فروش در دفاتر اسناد رسمی داشته باشید. از مشاورین حقوقی ملکی کمک بگیرید تا از ابتدا در گام درست قدم بردارید.
آشنایی با قوانین پیش فروش آپارتمان
از سال 1389 تا کنون مراجع قضایی قوانین پیش فروش آپارتمان را وضع کرده اند. در قوانین پیش فروش آپارتمان علاوه بر قانونی بودن فروش پیش از ساخت، ذکر شده که سازنده باید ملکی را با مشخصات واضح در زمینی مشخص بسازد و به خریدار در مدت زمان مشخص تحویل دهد. برخی از مهم‌ترین مواد این قانون عبارتند از:
- تعریف قرارداد پیش فروش ساختمان: ماده ۱ این قانون به تعریف قرارداد پیش فروش ساختمان پرداخته و آن را قراردادی می‌داند که به موجب آن مالک رسمی زمین متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد درآید.
- شرایط لازم برای پیش فروش ساختمان: قانون پیش فروش ساختمان شرایط خاصی را برای پیش فروش ساختمان تعیین کرده است، از جمله داشتن پروانه ساختمانی، تنظیم شناسنامه فنی و ملکی برای هر واحد ساختمانی و … .
- مراحل تنظیم قرارداد: این قانون مراحل تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان را به طور دقیق مشخص کرده و مواردی مانند مشخصات طرفین قرارداد، مشخصات واحد ساختمانی، مبلغ قرارداد، نحوه پرداخت اقساط و … را شامل می‌شود.
- حقوق و تکالیف طرفین قرارداد: قانون پیش فروش ساختمان حقوق و تکالیف هر یک از طرفین قرارداد، یعنی پیش فروشنده و پیش خریدار را به طور مفصل بیان کرده است.
- ضمانت‌های اجرای قرارداد: این قانون ضمانت‌های اجرایی مختلفی را برای اجرای تعهدات طرفین قرارداد پیش بینی کرده است، مانند توقیف اموال، جریمه و … .
- حل اختلافات: قانون پیش فروش ساختمان روش‌های مختلفی را برای حل اختلافات احتمالی بین طرفین قرارداد پیش بینی کرده است، مانند مراجعه به شورای حل اختلاف، داوری و طرح دعوی در دادگاه.
شرایط قرارداد طبق قانون پیش فروش آپارتمان جدید چیست؟
مهم ترین موارد در قانون پیش فروش آپارتمان سال ۱۴۰۲ که در قرارداد ذکر می شوند، عبارتند از:
- مشخصات کامل و صحیح پیش فروشنده و پیش خریدار (حقیقی یا حقوقی)
- مشخصات کامل آپارتمان پیش فروش (آدرس ملک، پلاک و مشخصات ثبتی)
- موقعیت و نوع کاربری ساختمان (مساحت عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و واحدها، نما و نوع متریال ساخت)
- امکانات پروژه (شماره طبقه، متراژ، شماره واحد، تعداد اتاق ها، انباری و پارکینگ)
- تعهدات و توافقات طرفین معامله
- قیمت و زمان تحویل واحد
- تعیین تعداد قسط ها، مبلغ، زمان و نحوه پرداخت هر یک از اقساط
- تعیین میزان ضرر، زیان و خسارت (در صورت عدم تعهد یکی از طرفین)
- تنظیم سند انتقال قطعی
- تعهدات پیش فروشنده به مراجع قانونی
- ضمانت اجرای عدم پرداخت اقساط از سوی پیش خریدار
- معرفی داوران
با بهره گیری از مقررات تعیین شده در قانون پیش فروش آپارتمان جدید می توان از تضمین حقوق در قرارداد و توافق نامه میان طرفین اطمینان حاصل کرد. پیشنهاد می گردد برای شرکت در پروژه های سرمایه گذاری، پیش خرید کردن آپارتمان و برج از مشاورین تخصصی این حوزه همانند سورن 22 https://suren22.com/ که متخصصی سرمایه گذاری ملکی در منطقه 22 هستند مشورت بگیرید با تیپ قراردادها و راهکارهای آن بیشتر آشنا شوید.
به عنوان یک خریدار، آیا در اینگونه قرارداد ها می توان چانه زنی کرد؟
در پروژه های ساختمانی کوچک، با توجه به اینکه تعداد افراد مذاکره کننده کم است، طبق عرف و استانداردهای معامله در منطقه میتوان مذاکره و چانه زنی کرد و توافقی را در مدت پرداخت و نحوه ساخت و …. اما در پروژه های بزرگتر یا پروژه های ارگان های دولتی، همانند پروژه پدافند ارتش که در حجم وسیعی این ساخت و ساز انجام می شود یک قرارداد مشخص و عرف طبق قوانین تعاونی مسکن وجود دارد که همگی قراردادها بر اساس آن تنظیم می گردد که شما برای اطمنیان در چنین پروژه هایی بزرگی بهتر آن است در کنار استفاده از وکیل امور قرارداد ملکی، از تجربیات مشارکت کنندگان و سرمایه گذاران در برج ها و پروژه های قبلی ساخته شده، پرس و جو کنید تا به یک تصمیم راحتتر برسید.
شرایط و نحوه تسویه بهای آپارتمان در قراردادهای پیش‌فروش
با توجه به ماهیت قراردادهای پیش‌فروش آپارتمان که تحویل واحد مسکونی در آینده‌ای مشخص صورت می‌گیرد، پرداخت وجه به صورت مرحله‌ای و طی چند قسط انجام می‌شود. این شیوه پرداخت، نیازمند شفافیت کامل در خصوص مبالغ، تاریخ‌های پرداخت و نحوه تسویه است.
طبق قانون پیش‌فروش ساختمان، حداقل ۱۰ درصد از کل مبلغ قرارداد باید هنگام تنظیم سند در دفتر اسناد رسمی پرداخت شود. مابقی مبلغ نیز بر اساس پیشرفت فیزیکی پروژه و طبق جدول زمانی مشخص شده در قرارداد، به صورت اقساط پرداخت می‌شود. این جدول زمانی باید به طور دقیق در قرارداد قید شده و هر دو طرف قرارداد به آن پایبند باشند.
نکات مهم در خصوص نحوه پرداخت اقساط:
- تعیین دقیق مبالغ و تاریخ‌ها: مبلغ هر قسط، تاریخ دقیق پرداخت و نحوه پرداخت (نقدی، چک، واریز به حساب) باید به طور واضح در قرارداد مشخص شود.
- ارتباط پرداخت با پیشرفت کار: پرداخت هر قسط باید متناسب با پیشرفت فیزیکی پروژه باشد. در صورت عدم پیشرفت مناسب پروژه مطابق جدول زمانی، خریدار می‌تواند در پرداخت اقساط بعدی تجدیدنظر کند.
- عواقب عدم پرداخت به موقع: در صورتی که خریدار بدون دلیل موجه، اقساط خود را در تاریخ‌های مقرر پرداخت نکند، فروشنده می‌تواند قرارداد را فسخ کرده و مبالغ پرداختی را با کسر هزینه‌های انجام شده به خریدار بازگرداند.
- تاخیر در تحویل: در صورتی که فروشنده نتواند واحد مسکونی را در تاریخ مقرر تحویل دهد، موظف است به خریدار خسارت تأخیر تأدیه پرداخت کند.
توصیه می‌شود قبل از امضای قرارداد، جدول زمان‌بندی پرداخت اقساط را به دقت مطالعه کرده و در صورت داشتن هرگونه ابهام، از مشاور حقوقی کمک بگیرید. همچنین، توصیه می‌شود که پرداخت هر قسط منوط به ارائه گواهی پایان کار مرحله‌ای از سوی ناظر ساختمان باشد.
با رعایت این نکات، می‌توانید اطمینان حاصل کنید که پرداخت‌های شما به صورت صحیح و منطقی انجام می‌شود و از حقوق خود به عنوان خریدار به خوبی محافظت می‌کنید.