گرفتاری مسکن در تله دولتی/ راه نجات چیست؟
وضعیت کنونی بخش مسکن کشور از آن حکایت دارد که مدل راهبری بخش مسکن با مداخله مستقیم دولت به موفقیت نرسیده و چالش بازار مسکن کشور افزایش یافته است.
اولین همایش چشمانداز صنعت ساختمان ایران با مشارکت «انجمن صنعت ساختمان» در روزهای دوشنبه و سه‌‌‌شنبه ۲۱ و ۲۲ آبان ماه برگزار می‌شود. در شرایط کنونی بخش مسکن کشور با دو ابرچالش تله‌‌‌های سیاسی و در بن‌‌‌بست قرار گرفتن تمامی بازیگران بخش مسکن دست‌‌‌وپنجه نرم می‌کند. وجود این ابرچالش‌‌‌ها و لزوم چاره‌‌‌اندیشی در خصوص آنها با مشورت کارشناسان اقتصادی و فعالان صنعت ساخت‌‌‌وساز باعث شد تا با همکاری انجمن صنعت ساختمان نسبت به برگزاری اولین همایش چشمانداز صنعت ساختمان اقدام کند؛ تا در میانه این همایش دو‌روزه فرصت همفکری و ارائه راهکارهای موردنیاز برای حل این ابرچالش‌‌‌ها فراهم شود.
بخش مسکن کشور طی دو دهه اخیر به‌‌‌طور مستمری با ابرچالش «تله سیاستی» مواجه بوده است. در حالی که بازار مسکن با موانعی نظیر رکود در ساخت‌‌‌وساز، تورم افسارگسیخته و کاهش قدرت دسترسی شهروندان در خرید خانه روبه‌رو بود؛ سیاستگذار برای رفع این چالش‌‌‌ها به مداخله مستقیم در این بخش روی آورده و درواقع سعی کرده است تا نقش سایر ارکان بازار را تقبل کند. اگرچه دولت‌‌‌های مختلف معتقدند که به شکل مستقیم وارد خانه‌‌‌سازی نشده‌‌‌اند؛ اما فرآیندی که طی سال‌های اخیر طی کرده‌‌‌اند از تامین زمین، انعقاد قرارداد با انبوه‌‌‌سازان و الزام بانک‌ها به تامین منابع مالی برای ساخت‌‌‌وساز نشان از آن دارد که سیاستگذار همزمان در جایگاه متقاضی و بخش خصوصی در بازار دخالت داشته است.
تعمیق چالش بخش مسکن با تله سیاستی دولت
در پروژه‌‌‌های مسکن دولتی نظیر مسکن مهر و در ادامه مسکن ملی اگرچه دولت بخشی از اراضی تحت اختیار خود را در اختیار سازندگان قرار داد؛ اما تامین زمین ارزان نتوانست قیمت نهایی تولید مسکن در کشور را کنترل کند. ایراد اصلی پروژه‌‌‌هایی نظیر مسکن مهر و مسکن ملی طولانی شدن فرآیند ساخت بود؛ صرف زمان طولانی برای ساخت هزینه تولید را افزایش می‌دهد؛ وضعیت در اقتصادی نظیر ایران به دلیل تورم بالا به مراتب بغرنج‌‌‌تر است. به این ترتیب ورود دولت به پروژه‌‌‌هایی نظیر مسکن ملی و مسکن مهر زمان اجرای این پروژه‌‌‌ها را طولانی کرد و همین موضوع باعث شد تا قیمت تمام‌شده ساخت در این پروژه‌‌‌ها چند برابر برآورد اولیه شود. این جهش هزینه با شمول زمان، به طور همزمان به سازنده و تحویل‌‌‌گیرنده خانه آسیب زد. این در حالی بود که نحوه اجرای این پروژه‌‌‌ها به لحاظ موقعیت قرارگیری پروژه، نحوه اجرا به لحاظ کیفیت و… نیز بر چالش خریداران این خانه‌‌‌ها که عمدتا در زمره اقشار ضعیف جامعه بودند، افزود.
در همایش چشمانداز صنعت ساختمان ایران در دو پنل مجزا با عنوان‌‌‌های «رویکردهای برنامه هفتم توسعه در حوزه مسکن و ساختمان» و «مسکن برای همه» به بررسی نقش صحیح دولت‌‌‌ها در تنظیم بازار مسکن پرداخته می‌شود و در عین بررسی ویژگی‌‌‌های مورد انتظار یک برنامه جامع مسکن در کشور، موانع تحمیلی ساخت‌‌‌وساز از سوی دستگاه‌های دولتی و نهادهای حاکمیتی مطرح می‌شود و راهکارهای علمی جهت اصلاح و ارتقای برنامه‌‌‌های موجود ارائه خواهد شد.
عبور از بن‌‌‌بست بازار مسکن میسر است؟
بخش مسکن کشور طی سال‌های اخیر با وضعیتی مواجه است که تمامی ارکان این بخش در بن‌‌‌بست قرار گرفته‌‌‌اند. وضعیت بازار مسکن کشور طی سال‌های اخیر به نحوی پیش رفته است که سرمایه‌گذاران در بخش ساخت‌‌‌وساز دیگر امکان و تمایلی به آغاز پروژه‌‌‌های ساخت‌‌‌وساز ندارند؛ در عین حال این بازار با رکود سنگین و تاریخی مواجه است، حجم سرمایه‌گذاری واقعی در این بخش افت داشته و در نهایت نیز تیراژ ساخت خانه در کشور کاهش یافته است. در این شرایط این سوال به شکل جدی مطرح است که چه عواملی در بروز این وضعیت بن‌‌‌بست دخیل هستند. درواقع شناسایی دقیق صورت مساله اولین گام برای حل آن شمرده می‌شود. از این رو در اولین همایش «چشمانداز صنعت ساختمان ایران» تلاش می‌شود تا در وهله ابتدایی موانع سرمایه‌گذاران در بخش مسکن شناسایی شود، در خصوص دلایل بروز آن و راهکارهای مطرح برای برون‌‌‌رفت از وضعیت کنونی بحث و تبادل نظر انجام شود و در رهگذر این تبادل‌نظرها، راهکارهای اجرایی به سیاستگذار پیشنهاد شود.
به شکل ویژه در دو پنل با عنوان «قیمت تمام‌شده و عوامل موثر بر قیمت در بازار مسکن» و «سرمایه‌گذاری و تامین مالی ساختمان و مسکن» به بررسی دلایل بروز ابرچالش بن‌‌‌بست در بازار مسکن و ارائه راهکار برای برون‌‌‌رفت از شرایط کنونی پرداخته می‌شود.
کاهش هزینه تولید از رهگذر صنعتی‌‌‌سازی
از دیگر موارد مطرح در اولین همایش «چشمانداز صنعت ساختمان»، صنعتی‌‌‌سازی مسکن و ساختمان در کشور است. به‌رغم لزوم حرکت به سمت صنعتی‌‌‌سازی ساخت خانه، طی سال‌های اخیر توجه مناسبی به این موضوع نشده است. صنعتی‌‌‌سازی باعث کاهش زمان اجرای پروژه می‌شود و این کاهش زمان از هزینه‌‌‌های اجرای پروژه می‌‌‌کاهد. کاهش زمان ساخت در تمام دنیا از هزینه‌‌‌های تولید می‌‌‌کاهد؛ اثرگذاری زمان بر هزینه پروژه در اقتصادی نظیر ایران که با چالش تورم افسارگسیخته مواجه است، چند برابر می‌شود. بنابراین صنعتی شدن ساخت‌‌‌وساز یکی از راهکارهای مطرح برای کاهش هزینه نهایی ساخت مسکن در کشور است. در پنل‌‌‌های «رویکردهای نوین در صنعت ساختمان» و «قیمت تمام‌شده و عوامل موثر بر قیمت مسکن» به بررسی این موارد پرداخته می‌شود.
احیای قدرت خرید مصرف‌کننده
متقاضیان و سازندگان دو گروه بازیگر اصلی در بازار مسکن هستند؛ در همایش «چشمانداز صنعت ساختمان ایران» به بررسی وضعیت تقاضا و چگونگی بهبود قدرت خرید مصرف‌کنندگان نیز پرداخته می‌شود. در دهه ۸۰، متوسط زمان خانه‌‌‌دار شدن در کشور کمتر از ۳۰ سال بود؛ اما در شرایط کنونی این زمان به ۵۹ سال در کشور و ۱۵۲ سال در تهران رسیده است. جهش تورمی در بازار مسکن و عدم‌بهبود قدرت خرید از سوی متقاضیان به بروز شرایط کنونی انجامید به نحوی که خرید خانه برای بسیاری از اقشار مردم تبدیل به رویایی دست‌‌‌نیافتنی شده است.
کاهش قدرت خرید در بازار مسکن، به جهش تاریخی در بازار اجاره نیز انجامید؛ درواقع کاهش تعداد خانوارهای دارای خانه باعث شد تا بر تعداد متقاضیان در بازار اجاره طی سال‌های اخیر افزوده شود، به‌‌‌نحوی که طی سال‌های اخیر کشور با تورم تاریخی در کانال بیش از ۴۰ درصدی در بازار اجاره‌‌‌بها مواجه باشد. در این شرایط ارائه راهکارهای اساسی برای احیای قدرت خرید میان مردم ضرورت دارد. در پنل‌‌‌های «مسکن برای همه»، «سرمایه‌گذاری و تامین مالی ساختمان و مسکن» و «قیمت تمام‌شده و عوامل موثر بر قیمت در بازار مسکن» راهکارهای کارشناسی برای احیای قدرت خرید و بهبود طرف تقاضا در بازار مسکن ارائه می‌شود.
