آژیر خطر خشک شدن سرچشمه مسکن

میزان صدور پروانه‌‌های ساختمانی در شهر تهران طی 5ماه ابتدای سال تقریبا 37‌درصد کمتر از متوسط نیاز ساخت مسکن در این شهر برای ایجاد شرایط تعادلی بود. استمرار کاهش ساخت مسکن در شهر تهران و کشور آژیر هشدار جدی برای سیاستگذارانی است که به دنبال تنظیم بازار مسکن هستند. قیمت بالای نهاده‌‌های ساختمانی، جهش هزینه تمام شده تولید ساختمان، کاهش ثبت‌سفارش ساخت خانه از سوی مالکان و افت تقاضا از سوی خریداران در پی کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی و سرمایه‌‌ای در بروز این وضعیت به شکل مستقیم اثرگذار بوده است.

طی 5ماه ابتدای امسال برابر 23‌هزار و 400 پروانه ساختمانی در شهر تهران صادر شد؛ این رقم یک‌درصد کمتر از میزان پروانه‌‌های صادرشده در مدت مشابه سال گذشته بود. مقایسه تعداد پروانه‌‌های ساختمانی صادرشده طی 5ماه ابتدای سال 1403 و میزان نیاز شهر تهران برای ساخت سالانه مسکن از رکود در بخش ساخت‌‌وساز در این کلان‌شهر حکایت دارد. شهر تهران برای برقراری تعادل نسبی عرضه و تقاضا، حداقل به ساخت 75‌‌‌هزار واحد مسکونی در سال نیاز دارد. این برآورد اوایل دهه 90 در قالب طرح جامع مسکن و مطالعات مرتبط، با احتساب میزان ازدواج‌‌‌‌، میزان طلاق، مرگ و میر، نرخ تخریب ساختمان‌‌‌‌های کلنگی و همچنین روند رشد خانوارهای تک‌‌‌‌ نفره ناشی از افزایش سن ازدواج به دست آمد و در سال‌های بعد نیز مطالعات مشابه در شهرداری، نیاز سالانه به ساخت مسکن را در همین حول و حوش اعلام کرد.

بنابراین کف نیاز ماهانه شهر تهران در ساخت مسکن برابر 6‌هزار و 250 واحد است. این در حالی است که میانگین ماهانه صدور پروانه در شهر تهران طی 5ماه ابتدایی امسال برابر 3‌هزار و 900 واحد بوده و بنابراین بروز وضعیت رکود در بخش ساخت‌‌ مسکن در پایتخت قطعی است. در شرایط کنونی میزان ساخت مسکن در تهران 37.6‌درصد کمتر از حداقل موردنیاز عرضه برای برقراری تعادل در این بازار است.

تجربه سکته در بازار معاملات مسکن تهران

در حالی که داده‌‌های صدور پروانه ساختمانی در شهر تهران، بروز رکود در بخش ساخت‌‌وساز را تایید می‌کند، بررسی نبض بازار معاملات خرید و فروش نیز از رکود سنگین در این بازار حکایت دارد.  بررسی‌‌ بازار معاملات خرید و فروش مسکن بیانگر آن است که زمانی بازار فروش خانه در شهر تهران از رکود خارج می‌شود که ماهانه 11‌هزار واحد مسکونی در شهر تهران معامله شود؛ در شرایط کنونی هر ماه به طور متوسط 4‌هزار خانه در پایتخت معامله می‌شود. بنابراین بازار مسکن شهر تهران با رکود سنگینی مواجه است؛ رکودی که از آن با عنوان سکته کامل در این بازار یاد می‌شود.

کاهش ساخت مسکن با تضعیف عرضه، زمینه‌‌ساز رشد قیمت مسکن در کشور است. همان‌گونه که در بخش ابتدایی گزارش عنوان شد؛ طی 5ماه ابتدایی امسال 23‌هزار و 400 پروانه ساختمانی در تهران صادر شد که این رقم یک‌درصد کمتر از مدت مشابه سال قبل بود.  ظرف کل سال 1402، برابر 45‌هزار پروانه ساخت مسکن در شهر تهران صادر شد؛ به شکل سنتی میزان صدور پروانه ساختمانی در نیمه ابتدای هر سال بیش از نیمه دوم سال است، چرا که وضعیت جوی باعث می‌شود تا فعالیت ساخت‌‌وساز در نیمه ابتدایی سال شدت بیشتری داشته باشد. به هر ترتیب اگر این سناریو در ماه‌های آتی امسال نیز تکرار شود، تعداد کل پروانه‌‌های ساختمانی در سال‌جاری به کمتر از 50‌هزار واحد می‌‌رسد. به این ترتیب تهران برای سومین سال پیاپی تجربه ساخت کمتر از 50‌هزار واحد مسکونی را پشت سر می‌‌گذارد.

استمرار رکود سنگین در بخش ساخت مسکن کشور طی 3 سال متوالی (ساخت کمتر از 50‌هزار واحد مسکونی در سال) و ثبت یازدهمین سال رکود در بخش ساخت مسکن در پایتخت (ساخت کمتر از 75‌هزار واحد مسکونی در سال) زنگ خطر جدی برای سیاستگذاران بازار مسکن در کشور است. خشک شدن سرچشمه عرضه مسکن (ساخت واحدهای نوساز) آژیر خطر جدی برای سیاستگذار است. خشک شدن چشمه عرضه مسکن در شهر تهران و کشور (رکود در بخش ساخت‌‌وساز) سیگنال موثری در جهت رشد قیمت‌ها یا حداقل عدم‌کاهش قیمت در میان و بلندمدت خواهد بود.

شامخ کشوری رکود را تایید کرد

شامخ بخش ساختمان کشور بروز رکود در این صنعت در سطح کشور را تایید می‌کند؛ میانگین شامخ کل صنعت ساختمان (شاخص وضعیت کلی ساخت‌‌وساز) طی 5 ماه ابتدایی امسال از فروردین تا مرداد امسال برابر 48.39 واحد محاسبه شد؛ این در حالی بود که میانگین 5 ماهه این شاخص برای پنج ماه ابتدایی سال گذشته برابر 49.2 واحد بود. این موضوع بیانگر تشدید رکود در صنعت ساختمان طی5ماه ابتدایی امسال است؛ این داده کاملا منطبق با کاهش صدور پروانه‌‌های ساختمانی شهر تهران طی 5ماه ابتدایی امسال بود. قرارگیری شاخص مدیران خرید (شامخ) در سطحی کمتر از 50 واحد بیانگر بروز رکود در بخش مورد بررسی است.

میانگین 5 ماهه شاخص سفارش ساخت از سمت مالکان از فروردین تا مرداد امسال برابر 44.8 واحد اعلام شد؛ این شاخص در مدت مشابه در سال قبل برابر 47.7 واحد بود. این داده بیانگر کاهش تمایل مالکان برای ساخت و مشارکت در ساخت در تعامل با سازندگان است. نبود چشم‌‌انداز روشن از آینده بازار، به تضعیف این شاخص انجامیده است. بنابراین رکود در بخش ثبت‌سفارش‌‌های جدید طی5ماه ابتدایی امسال تشدید شده است. میانگین شاخص فروش در شامخ ساختمان‌‌سازی نیز طی 5 ماه ابتدایی امسال برابر 45.6 واحد اعلام شد؛ این رقم بیانگر بروز رکود در این بخش است. همچنین این شاخص فروش در مدت مشابه سال قبل برابر 46.2 واحد بود؛ بنابراین وضعیت در بخش فروش نیز ضعیف‌‌تر شده است.

شاخص نبض قیمت مصالح سا‌‌ختمانی برای 5 ماه ابتدایی امسال برابر 67.8 واحد بود؛ شاخص‌‌های قیمتی اثرگذاری معکوس بر شامخ دارند؛ در واقع قرارگیری شاخص قیمتی بالاتر از 50 واحد نتیجه نامطلوبی است که می‌تواند رکود را تشدید کند.  در عین حال میانگین شاخص نبض قیمت تمام شده نیز برای 5 ماه ابتدایی امسال برابر 59.5 بود؛ بنابراین قرارگیری این شاخص قیمتی بالای سطح 50 واحدی اثر منفی بر شامخ نهایی داشت. شاخص چشم‌‌انداز بازار نیز به‌‌عنوان یکی دیگر از مولفه‌‌های مهم در تعیین شامخ کل طی 5 ماه ابتدایی امسال برابر 57.1 بود؛ این موضوع نشان از آن دارد که فعالان بازار امیدی به کاهش هزینه و قیمت نهایی تولید ندارند. این پیش‌بینی نیز تشدید‌کننده شرایط رکود است.

شامخ صنعت ساختمان کل کشور نیز طی 5 ماه ابتدایی امسال همسو با داده پروانه ساختمانی شهر تهران در این  5ماه از بروز رکود حکایت داشت. در واقع شهر تهران و کل کشور با رکود سنگین و متوالی در بخش ساخت مسکن مواجه هستند. در صورتی که رکود بخش ساخت مسکن طی 5ماه ابتدایی امسال به ماه‌های آتی  سال جاری نیز سرایت کند؛ امسال دهمین سالی است که ساخت مسکن در کشور با رکود مواجه می‌شود؛ همچنین یازدهمین سالی خواهد بود که ساخت مسکن در تهران راکد خواهد ماند.