پیام جدید دماسنج بازار مسکن

  دماسنج اصلی بازار مسکن بر اساس سطوح تازه قیمت آپارتمان و اجاره‌‌‌بهای واحد مسکونی در تهران، عددی را نشان می‌دهد که از یکسو «امیدوارکننده» است و از سوی دیگر «ناکافی برای نتیجه‌‌‌گیری مطابق روندهای قبلی این دستگاه سنجش».  نسبت قیمت به اجاره (P به R) در بازار مسکن، یک دستگاه سنجش پرکاربرد برای تشخیص سطح متعارف یا نامتعارف قیمت آپارتمان محسوب می‌شود. عدد حاصل از این نسبت مطابق روند 33 سال گذشته، در یک «کف و سقف تاریخی» همواره نوسان داشته که البته این نوسانات نشانگر این دماسنج، تابعی از «تغییر فاز بازار مسکن از رکود معاملاتی به رونق معاملاتی و همچنین ورود به جهش قیمت و بازگشت از آن» بوده است.

بررسی‌‌‌ها از ذخایر داده‌‌‌ای دماسنج بازار مسکن حاکی است، از ابتدای سال 70 تا پیش ‌‌‌از شروع عصر جهش قیمت‌ها، یعنی تا قبل از سال 97، نسبت P به R در بازار املاک مسکونی پایتخت بین عدد 14 تا عدد 24 در نوسان بوده است. کف نسبت P به R یعنی عدد 14 یا حول و حوش آن، زمانی رخ می‌دهد که بازار مسکن در «پایان دوره رکود خرید آپارتمان» قرار گرفته و همچنین سطح قیمت دوره «کاهش اسمی» یا واقعی را به طور کامل پشت‌‌‌سر گذاشته است. این نسبت در سال‌های 88 و 96 درست در سطح عددی 14 قرار گرفت؛ چرا؟ چون قیمت مسکن در سال 88، جهش سال 86 را پشت‌‌‌سر گذاشت و در سال 96 نیز نیروی جهش سال‌های 90 تا 92 تقریبا خنثی شد. سقف نسبت P به R یعنی عدد 24 یا نزدیک به آن نیز طی سال‌های اخیر هنگام «اوج‌‌‌گیری جهش قیمت» و «رسیدن تورم ملکی به قله» ثبت شده است؛ سال‌های 75 و 86، این نسبت به ترتیب به سطح عددی 24 و 21.3 رسید چون قیمت مسکن به ترتیب 67‌درصد و 80‌درصد جهش کرد.

این دماسنج، یک «سطح میانگین تاریخی» هم دارد که عدد 17 است. از سال 97 که عصر جهش قیمت مسکن شکل گرفت، ‌‌‌ نسبت P به R در تهران با شدت متفاوت از دوره تاریخی، افزایش یافت به‌طوری که در سال اول جهش قیمت یعنی سال 97، این نسبت به عدد 21 رسید و در سال 98 از سقف تاریخی گذشت و به 25 رسید و سپس به‌خاطر «رکورد تداوم جهش قیمت مسکن در تهران» که از دو سال همیشگی به سه سال افزایش یافت، نسبت P به R در سال 99 به عدد 31.8 رسید و قله جدید زد. با این حال به دلیل «کم‌‌‌شدن شدت جهش قیمت مسکن» در سال 1400، این نسبت به عدد 26 برگشت که اگرچه از سال 99 کمتر بود اما همچنان بالای سقف تاریخی قرار داشت. در سال 1401 نیز به دلیل کندشدن روند تورم مسکن، نسبت P به R به 22 کاهش یافت اما مجددا در ابتدای 1402 به دلیل شدت گرفتن دوباره تورم مسکن که تا 100‌درصد پیش رفت، نسبت P به R به سطح عددی 29 صعود کرد و سپس روند کاهشی را طی کرد.

معنای مشخص نسبت فعلی

در حال حاضر بر اساس نسبت حاصل از تقسیم میانگین «قیمت پیشنهادی» فروش آپارتمان در مناطق 22‌گانه و محله‌‌‌های منتخب – شاخص مسکن «دنیای‌اقتصاد»- به میانگین «اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی» در شهر – شاخص اجاره‌‌‌بهای «دنیای‌اقتصاد»- مشخص می‌شود، رقم حاصل از P به R در میانه تابستان 1403 در بازار مسکن تهران در سطح عددی 20 قرار گرفته است. نسبت کنونی P به R یک معنای مشخص -امیداورکننده- دارد و آن، «چرخش بازار مسکن از روند جهش به مسیر ثبات قیمت» است. چرا که از «سقف همیشگی 24» و همچنین «سقف رکوردساز 31.8 مربوط به سال 99»، فاصله معنادار گرفته و پایین آمده است. اما همین نشانگر عددی 20 روی دماسنج بازار مسکن به سه علت نمی‌تواند «نتیجه‌‌‌گیری همیشگی» حاصل از این دستگاه سنجش را مخابره کند.

نتیجه‌‌‌گیری معمول از روی این دماسنج آن است که «وقتی نسبت P به R» کاهش پیدا می‌کند و به سطح میانگین عددی 17 نزدیک می‌شود و دوباره در جهت کاهش طی مسیر می‌کند، وضعیت به معنای «عبور از سطح نامتعارف قیمت مسکن و رسیدن قیمت به سطح متعارف‌» و «شروع احیای تدریجی قدرت خرید مسکن و رونق معاملات» است. اکنون اما نمی‌توان این برداشت را از دستگاه سنجش داشت.

نتیجه‌گیری تاریخی در این مقطع غیرممکن است

اولین دلیل برای این موضوع آن است که «توان خرید مسکن متقاضیان مصرفی» به‌خاطر «ضربات متعدد موج جهش قیمت» و همچنین «ناکارآمدی شدید و تاریخی وام خرید مسکن»، به مراتب پایین‌‌‌تر از سال‌های بعد از جهش قیمت مسکن دوره‌‌‌های گذشته است. در یک نمونه آشکار، «ارزش واقعی سطح دستمزد کارکنان دولت در حال حاضر 35‌درصد کمتر از سال 96» است. این به معنای آن است که قدرت خرید از محل دستمزد کمتر از زمان قبل از شروع جهش قیمت است. به این «افت قدرت خرید» باید «تورم تاریخی مسکن» را هم اضافه کرد. به این ترتیب، «کاهش نسبت قیمت به اجاره» در این مقطع الزاما نمی‌تواند علامتی از شروع تدریجی قدرت خرید خانه و شروع تدریجی رونق معاملات مصرفی باشد.

دلیل دوم به پارامتر «موجودی عرضه در بازار مسکن» برمی‌‌‌گردد. هیچ زمان مثل الان، بازار مسکن شاهد «رکود چند‌ساله عرضه جدید مسکن» نبود. در تهران طی5 سال گذشته، تیراژ تولید مسکن به اندازه نصف سال‌های قبل بوده است و امروز «اثر رکود ساخت در بازار معاملات مسکن به شکل کمبود نوساز و تازه‌‌‌ساز» خودنمایی می‌کند. بنابراین، صرف اینکه نسبت P به R کاهش پیدا کرده است، نمی‌توان انتظار «مشاهده آثار تاریخی کاهش این نسبت» در بازار مسکن تهران را داشت.

دلیل سوم که اهمیت آن شاید از دو دلیل اول، بیشتر است به «ماجرای مخرج کسر» مربوط است.

طی دو سال گذشته، اجاره‌‌‌بها یعنی R با «رشد تاریخی» همراه شد. تورم اجاره در بازار مسکن تهران طی سال‌های اخیر به دو برابر سطح تاریخی خود رسید به‌طوری که در سال‌های 99 تا 1402 اجاره‌‌‌بها در تهران به ترتیب 40 درصد، 45 درصد، ‌‌‌ 44‌درصد و 52‌درصد جهش کرد. رشد شدید اجاره‌‌‌بها به‌ویژه در ماه‌‌‌های اخیر عاملی شد برای اینکه عدد حاصل از نسبت P به R افت کند. به ویژه در حال حاضر که تورم مسکن به 10‌درصد کاهش یافته اما هنوز تورم اجاره در سطح 40‌درصد قرار دارد، نسبت P به R با شیب بیشتری افت کرده و به‌خاطر همین در مقایسه با ابتدای سال 1402، حدود 10 واحد عددی کاهش یافته است.

کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند، دماسنج P به R در این مقطع از بازار مسکن نمی‌تواند تابلوی راهنمای دقیق – مثل دوره‌‌‌های قبل از عصر جهش- برای تشخیص «آینده مسیر بازار» باشد. فردین یزدانی برای مقطع فعلی از عبارت «اضمحلال بازار مسکن» برای توصیف شرایط استفاده می‌کند و با تایید اینکه نسبت کنونی P به R معنای «عادی شدن شرایط خرید مسکن» را نمی‌‌‌دهد، می‌‌‌گوید: نه‌تنها توان خرید که توان اجاره مسکن خانوارها نیز به‌خاطر شرایط بیرونی بازار از جمله تورم بالا و رشد اقتصادی پایین، از بین رفته است و برای احیای بازار لازم است یک دوره مشخص نه‌چندان کوتاه، اقتصاد ایران در مسیر رشد 5 تا 8‌درصد سالانه قرار بگیرد.