بی برقی مانع جدی مقابل ساخت مسکن در کشور

دومین عامل فرار سازندگان از ساختمان‌‌سازی را باید در کاهش حاشیه سود این فعالیت دنبال کرد. بررسی‌‌های میدانی «دنیای‌اقتصاد» از آن حکایت دارد که حاشیه سود ساختمان‌‌سازی در برخی محلات تهران کمتر از سود بانکی است. همین موضوع باعث شده تا سازندگان رغبتی برای اجرای پروژه‌‌های ساخت‌‌وساز نداشته باشند. به‌‌عنوان مثال در برخی محله‌‌های منطقه 5 تهران خانه نوساز کلیدنخورده با متوسط قیمت 130 تا 135 میلیون تومان به ازای هر مترمربع به فروش می‌‌رسد؛ این در حالی است که هزینه تمام شده ساخت هر مترمربع خانه در این مناطق حدود 120 تا 125 میلیون تومان است. بنابراین حداکثر حاشیه سود ساختمان‌‌سازی در این منطقه حدود 9‌درصد است. افزایش تورم تولیدکننده عامل اصلی کاهش حاشیه سود ساختمان‌‌سازی است.

تورم ساخت مسکن سومین عامل عقبگرد سازندگان خانه از این فعالیت تولیدی است. برخی مصالح ساختمانی پرمصرف ظرف یک سال اخیر صعود قیمتی قابل‌توجه را تجربه کردند. در بازه سالانه منتهی به ابتدای تابستان امسال قیمت آهن رشدی 25 درصدی، قیمت سیمان جهشی 100 درصدی، بهای گچ رشدی 40 درصدی، قیمت شیرآلات رشدی 10 تا 20 درصدی و قیمت کابینت افزایش 10 تا 15 درصدی داشت. این در حالی بود که میانگین عوارض ساخت خانه در تهران نیز 25‌درصد زیاد شد. این رشد قیمت‌های تولید خود را در شاخص بیانگر قیمت خرید مواد اولیه در شامخ صنعت ساختمان تیر ماه منعکس کرد. این شاخص برای تیر ماه برابر 72.2 واحد اعلام شد.

در حالی که اعلام شامخ کل کمتر از 50 واحد بیانگر بروز بحران یعنی رکود است؛ اعلام شاخص‌‌های قیمتی بالاتر از 50 واحد بیانگر شرایط بحران است. درواقع اعلام شاخص‌‌های قیمتی بالاتر از سطح 50 واحدی نشان از آن دارد که هزینه‌‌ها رو به افزایش گذاشته و این موضوع مانعی در مقابل تولید خواهد بود. عدم‌تطابق تورم تولید مسکن و تورم فروش مسکن عامل چهارم عقب‌‌نشینی سازندگان از صنعت ساخت‌‌وساز است. در حالی که متوسط قیمت مصالح ساختمانی در بازه سالانه رشدی 30 تا 40 درصدی را به ثبت رساند؛ قیمت نقطه‌‌ای مسکن در خرداد ماه امسال 9‌درصد زیاد شد. به این ترتیب این نامعادله میان تورم تولید مسکن و تورم فروش مسکن، چالش‌‌ساز شده است.

پنجمین عامل بازدارنده ساخت‌‌وساز قیمت زمین است. سهم قیمت زمین از کل قیمت تمام شده تولید مسکن در محله‌‌های مورد بررسی «دنیای‌اقتصاد» حدود 80‌درصد است. این سهم قابل‌توجه 80 درصدی تبدیل به مانعی بزرگ در مسیر آغاز فعالیت ساخت خانه شده است. قیمت زمین در بازه سالانه رشدی 50 درصدی داشته و در شرایط کنونی هر مترمربع خانه با میانگین قیمت 160 میلیون تومان معامله می‌شود. قیمت بالای زمین و سهم زیاد آن در قیمت تمام شده ساختمان، بر بازدهی سرمایه‌گذاری اثر منفی دارد.

کمبود نقدینگی برای شروع به ساخت خانه ششمین عامل بازدارنده ساخت‌‌وساز است. یک سازنده ارزش دارایی خود را بر اساس املاک خود می‌‌سنجد؛ بنابراین به ازای فروش یک خانه باید این امکان را داشته باشد تا یک واحد دیگر ساخته و جایگزین آن کند. در شرایطی که قیمت ساخت مسکن در شرایط کنونی 25 تا 30‌درصد بالاتر از قیمت فروش خانه است، طبیعتا فروش خانه برای سازندگان صرفه ندارد. به این ترتیب سازندگان ترجیح می‌دهند تا فعلا از خرید خانه اجتناب کنند و این موضوع آنها را با چالش تامین نقدینگی مواجه کرده است. در این شرایط ممنوعیت پیش‌‌فروش هفتمین عامل بازدارنده فعالیت ساخت مسکن است. این رویه باعث شده تا سازندگان نتوانند برای تامین نقدینگی به سراغ پیش‌‌فروش رفته و در بن‌‌بست کسری نقدینگی به دام بیفتند.

بررسی «دنیای‌اقتصاد» از دلایل بروز رکود در صنعت ساختمان حاکی از آن است که عامل «1+7» بروز رکود در این صنعت را باید در شوک برق به بازار مواد اولیه رصد کرد. عدم‌تعادل تولید و تقاضا برای برق در کشور باعث شده تا سازندگان برخی مصالح ساختمانی همچون واحدهای فولادی و سیمانی با حداکثر 50‌درصد ظرفیت خود به تولید محصول بپردازند. در این شرایط کاهش اجباری تولید نسبت به ظرفیت اسمی باعث رشد هزینه تولید و افزایش قیمت مصالح ساختمانی در بازار شده است. درواقع بی‌‌برقی در رشد تورم تولیدکننده موثر بوده است. رشد تورم تولید می‌تواند در میان‌مدت و بلندمدت بر قیمت مسکن اثرگذار شود و درواقع انعکاس تورم تولید مسکن می‌تواند عامل رشد تورم قیمت فروش مسکن باشد.

شامخ انتظار بهبود را محقق نکرد

شامخ کل بخش مسکن به شکل تعدیل نشده فصلی برای تیر ماه امسال برابر 45.34 واحد اعلام شد؛ اعلام این شاخص کمتر از 50 واحد بیانگر بروز رکود در بخش ساخت مسکن بود. این در حالی است که شاخص بیانگر وضعیت میزان سفارش‌های جدید مشتریان نیز برای تیر ماه برابر 38.66 واحد اعلام شد، که این موضوع بیانگر عقبگرد مشتریان جدید از بازار ساخت مسکن است. همچنین شاخص بیانگر وضعیت قیمت خرید مواد اولیه از 68.8 واحد در خرداد ماه به 72.2 واحد در تیر ماه افزایش یافت و این موضوع نشان داد که تورم در بخش تولید به شکل مستمر ادامه‌دار شده است.

شاخص بیانگر میزان فروش کالا و خدمات نیز از 47 واحد در خرداد ماه به 39.5 در تیر ماه رسید. این موضوع بیانگر عقبگرد تمایل به خرید خانه در این بازه زمانی است.  شاخص بیانگر انتظارات در ارتباط با فعالیت‌‌های شرکت‌‌ در ماه آینده از 67 به 43.7 واحد عقب‌‌نشینی کرد. در حالی که تغییر دولت و امیدواری به بهبود سیاست‌‌های اقتصادی باعث شده بود تا فعالان این صنعت به بهبود شرایط امیدوار شوند، اما غلبه سیگنال‌‌های منفی در بازار نظیر رشد هزینه تولید باعث شد تا این شاخص عقب‌‌نشینی محسوسی داشته باشد.