گرفتاری مسکن در دام رکود تورمی

ادعای بانک مرکزی درباره کنترل تورم مسکن

متولیان بانک مرکزی بارها ادعای کنترل تورم در بازار مسکن را داشته‌اند و محمدرضا فرزین، رئیس کل بانک مرکزی، اخیرا در جلسه شورای عالی مسکن مدعی کنترل رشد قیمت مسکن شده است. تسنیم در این زمینه نوشته که فرزین گفته است‌ «رشد نقطه به نقطه میانگین قیمت مسکن در شهر تهران به‌عنوان نمایه‌ای از تغییرات قیمت مسکن در کل کشور، در اردیبهشت امسال در مقایسه با مقطع مشابه سال گذشته کاهش قابل توجهی داشت؛ به نحوی که این شاخص در شهر تهران از ۱۰۷.۲ درصد در اردیبهشت سال گذشته با کاهش قابل توجه به ۱۲.۵ درصد در اردیبهشت امسال رسید. همچنین حجم معاملات در اردیبهشت امسال نسبت به ماه مشابه سال گذشته معادل ۱۱.۸ درصد افزایش پیدا کرد. در‌واقع آخرین آمار‌ها حاکی از آن است که توأمان با افزایش حجم معاملات، رشد قیمت در بازار مسکن به میزان مطلوبی کنترل شده است». این ادعای رئیس کل بانک مرکزی در شرایطی مطرح می‌شود که فعالان بازار مسکن از رکود سنگین و کاهش درخور توجه قدرت خرید مشتریان خبر می‌دهند.

مصداق این مسئله، آمار بانک مرکزی از معاملات فروردین سال جاری است که حاکی از ریزش خرید و فروش‌های ملک در اولین ماه سال است. بر اساس آخرین گزارشی که بانک مرکزی منتشر کرده است، در فروردین‌ سال ۱۴۰۳ تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله‌شده در شهر تهران به حدود هزارو 500 واحد مسکونی رسیده ‌که این تعداد معاملات در مقایسه با فروردین سال 1402 کاهش 75.6 درصدی را نشان می‌دهد؛ عددی که حاکی از رکود سنگین بازار مسکن در اولین ماه سال پیش‌رو است. این گزارش نشان می‌دهد ‌در فروردین سال 1403 تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله‌شده در شهر تهران به هزارو 508 واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل ۱۴.۲ درصد و در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته 75.6 درصد کاهش نشان می‌دهد. همچنین متوسط قیمت یک متر‌مربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده 81‌میلیون‌و 630 هزار تومان اعلام شده که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل ۲۲.۹ درصد افزایش نشان می‌دهد و در مقایسه با ماه قبل افزایش اندک 0.2 درصدی را تجربه کرده است. این عدد حاکی از تورم نقطه به نقطه حدودا ۲۳‌درصدی مسکن در تهران است. نکته درخور توجه دیگر در این گزارش، وضعیت اجاره‌بهای خانه‌های مسکونی است که بر مبنای آن، اجاره‌بها در تهران و دیگر شهرهای استان در ماه گذشته رشد دو‌درصدی را تجربه کرده است. با این رشد، تورم نقطه به نقطه اجاره در شهر تهران به ۴۵ درصد و در کل مناطق شهری استان به ۵۲ درصد رسیده است. امری که نشان می‌دهد کاهش قدرت خرید اجاره‌نشینان منجر به انتقال تقاضا به سمت حومه پایتخت و در نتیجه رشد قیمتی بیشتر در دیگر شهرستان‌های استان شده است.

ساخت‌وساز صرفه ندارد

از سوی دیگر، فعالان بازار مسکن هم از رکود سنگین این بازار خبر می‌دهند. در فروردین امسال داوود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، به مهر گفته بود: «رکود حاکم بر بازار مسکن، درآمد مشاوران املاک را تحت تأثیر قرار داد و به دلیل رکود، تعدادی از مشاوران املاک از این شغل خارج شدند». خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران نیز از رکود سنگین بازار مسکن خبر می‌دهد و به «شرق» می‌گوید: تورم مسکن از تورم عمومی کشور جا مانده است و به همین دلیل در حال حاضر برای یک سازنده مسکن خرید یک واحد نوساز کلیدنخورده به‌صرفه‌تر از آن است که زمین تهیه کند و همان واحد را با همان مختصات بسازد. بنابراین در بسیاری از مناطق تهران ساخت‌وساز صرفه اقتصادی ندارد و سازندگان بسیاری سرمایه خود را از کشور خارج کرده و به کشورهای همسایه مانند عمان، امارات و ترکیه برده‌اند.

رکود تورمی عامل جاماندگی تورم مسکن

حالا رئیس بانک مرکزی در شرایطی از کنترل نسبی قیمت مسکن می‌گوید که منوچهر بهرویان، کارشناس مسکن، به «شرق» می‌گوید: ‌این ادعا به‌هیچ‌وجه صحت ندارد و رکود تورمی در بازار مسکن سبب شده است ‌قدرت خرید مشتریان کاهش یابد و فشار تقاضا در بازار مسکن کاهش داشته باشد و در نتیجه تورم نزولی شود. کاهش قدرت خرید مردم در بازار مسکن موضوعی است که حمیدرضا صارمی، مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران، به آن اشاره کرده است. بر مبنای گزارشی که هفتم خرداد امسال ایسنا منتشر کرده، صارمی در دومین نشست عصرانه‌های خانه معمار گفته است:‌ «42 درصد خانوار‌های شهر تهران زیر خط فقر مسکن هستند و در شاخص توان‌پذیری مسکن اصلا وضع خوبی نداریم که این مسئله نیاز شهر به مسکن‌سازی را تشدید می‌کند. بعد از ابلاغ طرح تفصیلی جدید، به دلیل ایجاد برخی محدودیت‌ها، تعداد صدور پروانه برای واحد‌های مسکونی کوچک‌مقیاس کم شد و صدور پروانه به سمت واحد‌های بزرگ‌تر رفت». کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز در این نشست با اشاره به نبود آمار و اطلاعات دقیق از بازار مسکن گفته است: «۵۱ درصد از ساکنان شهر تهران، مستأجر هستند و این مسئله خود گویای نیاز شهر تهران به مسکن‌سازی است».

اجاره‌بهای تصاعدی در بازار مسکن تهران

تورم سنگین در بازار مسکن نه‌تنها معاملات خرید و فروش را تحت تأثیر قرار داده، بلکه اجاره‌بهای ملک هم در سال‌های گذشته تصاعدی بوده است و بسیاری از مستأجران قدرت اجاره‌نشینی در شهرهای بزرگ را از دست داده‌اند. نگاهی به اجاره‌بهای مسکن در بازار تهران حاکی از آن است که اجاره مسکن در تهران امسال در قالب رهن کامل، حدود ۸۵۰ میلیون تومان و در قالب اجاره کامل تقریبا ماهی ۲۵ میلیون تومان خرج روی دست مستأجران طبقه متوسط می‌گذارد. وب‌سایت خبری فرارو در یک گزارش میدانی از بازار اجاره‌بها نوشته است که برای اجاره یک واحد 86‌متری نوساز در محله سهروردی باید یک میلیارد تومان پول پیش و ماهانه ۳۰ میلیون تومان اجاره پرداخت. آپارتمان صد متری دوخوابه در توحید با سال ساخت ۱۴۰۰، نیازمند پول پیش یک میلیاردی و اجاره ماهانه ۹ میلیون تومانی است. این واحد مسکونی هم فول امکانات است و در طبقه چهارم ساختمان قرار دارد. اجاره آپارتمان ۸۰‌متری در محله عباس‌آباد ماهانه ۲۵ میلیون تومان است. صاحبخانه برای پول پیش رقم ۵۰۰ میلیون تومان را تعیین کرده است. واحد دیگری که متراژ آن بزرگ‌تر و ۹۷‌متری است، به همین میزان پول پیش نیاز دارد، اما اجاره ماهانه آن دو میلیون تومان‌ گران‌تر است. واحد ۸۰‌متری دوخواب در هفت‌حوض، یکی از محلات شرق تهران، به پول پیش ۶۰۰ میلیونی و اجاره ماهانه ۱۵ میلیونی نیاز دارد و یک واحد ۸۵‌متری با سال ساخت ۱۴۰۰ و دو‌خوابه در خیابان سازمان برنامه به ۵۰۰ میلیون تومان پول پیش و اجاره ماهانه ۲۰ میلیونی نیاز دارد. رشد قیمت خرید و فروش و اجاره‌بهای مسکن در سال‌های گذشته باعث شده است‌ بخشی از تقاضای معامله و اجاره مسکن در تهران به سمت حومه تهران سرازیر شود؛ به‌گونه‌ای که در مقاطعی رشد قیمت ملک و اجاره‌بها در حومه تهران نسبت به مناطق مرکزی تهران پیشی گرفت.