آخرین وضعیت بازار مسکن؛ قیمت‌ها صعودی شد، معاملات نصف
با شروع نیمه دوم سال، قیمت‌های پیشنهادی برای خرید و فروش آپارتمان در تهران روند صعودی را تجربه می‌کند، اما متأسفانه حجم معاملات همچنان پایین مانده و طبق گفته فعالان بازار، این میزان در مقایسه با سال گذشته تقریباً نصف شده است.
بررسی‌های میدانی و داده‌های سامانه‌های ملکی شهر تهران حاکی از آن است که میانگین قیمت‌های پیشنهادی در ماه شهریور نسبت به مرداد حدود ۵.۳ درصد افزایش یافته است. با این حال، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران تأکید کرده که تعداد قراردادهای خرید و فروش همچنان در سطح پایینی قرار دارد و انتظار نمی‌رود تا نیمه دوم سال تغییر چشمگیری در حجم معاملات رخ دهد، مگر اینکه اتفاق خاصی در بازار رخ دهد.
**روند صعودی قیمت‌های پیشنهادی**
بر اساس اطلاعات غیررسمی که از وب‌سایت‌های فروش املاک به دست آمده، رشد قیمتی پیشنهادی مسکن در پایتخت به حدود ۱۱۷.۶ درصد رسیده است. البته لازم به ذکر است که این ارقام تنها قیمت‌های اعلامی از سوی فروشندگان را منعکس می‌کند و لزوماً با قیمت نهایی معاملات انجام‌شده مطابقت ندارد.
در تخمین دیگری از بازار، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در مناطق ۲۲گانه تهران در اوایل شهریورماه حدود ۲۱۲.۵ میلیون تومان گزارش شده است. این رقم در مقایسه با میانگین حدود ۱۴۳.۲ میلیون تومانی اسفند ۱۴۰۴، نشان‌دهنده افزایش قابل توجهی است.
نکته مهم، تفاوت میان قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی معاملات است. طبق داده‌های «رصدخانه بازار مسکن»، میانگین قیمت پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان در شهریورماه حدود ۲۲۲ میلیون تومان بوده، در حالی که فاصله بین قیمت‌های پیشنهادی و قطعی معاملات حدود ۱۰ درصد است. بنابراین، نمی‌توان صرفاً افزایش قیمت‌های آگهی‌شده را به عنوان رشد قطعی قیمت مسکن در نظر گرفت.
**رکود معاملات، روی دیگر بازار**
در مقابل رشد قیمت‌ها، معاملات مسکن همچنان در سطح پایینی قرار دارد. کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در تاریخ ۳۰ شهریورماه اعلام کرد که بررسی‌های میدانی نشان‌دهنده پایین بودن تعداد قراردادهای خرید و فروش است. وی همچنین اشاره کرد که این اتحادیه به دلیل دسترسی محدود به سامانه‌های معاملات، قادر به ارائه آمار دقیق از حجم قراردادها و قیمت‌های قطعی در مناطق مختلف نیست.
به گفته گودرزی، بازار مسکن سال‌های اخیر با رکود دست و پنجه نرم کرده و تحولات اخیر نیز باعث کاهش بیشتر سطح معاملات شده است. او پیش‌بینی می‌کند که در صورت عدم وقوع رویداد خاصی، انتظار تغییر محسوسی در حجم معاملات نیمه دوم سال وجود ندارد.
این وضعیت نشان‌دهنده بازاری است که در آن فروشندگان به دلیل تورم و افزایش هزینه‌های ساخت، مایل به افزایش قیمت ملک خود هستند، اما توان خرید خانوارها با همین سرعت افزایش نیافته است. در نتیجه، بخشی از تقاضای مصرفی از بازار دور شده و روند فروش املاک طولانی‌تر شده است.
**لطفی: هزینه‌های تولید بر قیمت پیشنهادی اثر گذاشته است**
سعید لطفی، دبیر اتحادیه مشاوران املاک تهران، در گفت‌وگو با ایسنا، بر تأثیر افزایش هزینه‌های تولید بر قیمت مسکن تأکید کرد و گفت: با توجه به افزایش نرخ ارز و هزینه‌های تولید مسکن، رشد قیمت‌ها در این بخش قابل انتظار است.
لطفی همچنین در خصوص تأثیر جنگ بر بازار مسکن تهران اظهار داشت که این اتفاق بیشتر منجر به رکود در بازار شده است. با این حال، به دلیل تأثیرگذاری بازارهای موازی مانند ارز و طلا و همچنین نرخ تورم، نه تنها قیمت مسکن کاهش نیافت، بلکه نرخ‌های اعلامی نیز افزایش یافت.
**کاهش قدرت خرید، عامل کلیدی بازار**
یکی از اساسی‌ترین چالش‌های فعلی بازار مسکن تهران، فاصله میان قیمت ملک و توان مالی خانوارهاست. حتی با وجود افزایش قیمت‌های پیشنهادی، بخش قابل توجهی از متقاضیان مصرفی قادر به تأمین هزینه‌های خرید نیستند.
از سوی دیگر، افزایش هزینه‌های ساخت، کاهش قابل توجه قیمت تمام‌شده واحدهای نوساز را دشوار کرده است. بنابراین، بازار با دو عامل متضاد روبروست: از یک سو، فروشندگان و سازندگان با افزایش هزینه‌های زمین، مصالح، دستمزد و سایر عوامل تولید مواجه هستند و از سوی دیگر، خریداران شاهد کاهش قدرت خرید خود بوده‌اند. نتیجه این وضعیت، کاهش تعداد معاملات و افزایش تعداد واحدهایی است که با قیمت‌های بالا وارد بازار می‌شوند، اما برای فروش به زمان بیشتری نیاز دارند.
**بازار مسکن در انتظار رونق یا تعدیل قیمت؟**
در شرایط کنونی، بازار مسکن تهران نه در وضعیت رونق معاملاتی قرار دارد و نه نشانی روشن از کاهش عمومی قیمت‌ها دیده می‌شود. داده‌ها بیشتر نشان‌دهنده بازاری هستند که قیمت‌های پیشنهادی در آن افزایش یافته، اما تعداد معاملات به دلیل کاهش قدرت خرید و نااطلاطنی اقتصادی، پایین مانده است.
بازار مسکن تهران نیمه دوم سال را در حالی آغاز کرده که هم تورم قیمتی و هم رکود معاملاتی را تجربه می‌کند؛ وضعیتی که تا زمانی که قدرت خرید خانوارها، هزینه‌های ساخت و شرایط تأمین مالی به طور محسوسی تغییر نکند، می‌تواند ادامه یابد. چشم‌انداز کارشناسان و اعضای اتحادیه املاک نیز فعلاً نشان‌دهنده خروج معاملات از رکود در نیمه دوم سال نیست.
منبع: آفتاب نیوز
