بسته ویژه بازار اجاره مسکن در سال 1404
در بسته تنظیم بازار اجاره مسکن که در جلسه این هفته شورای عالی مسکن بررسی می‌شود بر واگذاری زمین و تامین مالی مستاجر تاکید شده است.
متولی بخش مسکن برای رسیدگی به «حادترین مساله خانوارهای اجاره‌‌‌نشین»، 7 برنامه تهیه کرده که در جلسه هفته جاری شورای عالی مسکن به ریاست رئیس‌‌‌جمهور بررسی و احتمالا تصویب می‌شود. گزارش از جزئیات پیش‌‌‌نویس بسته تهیه‌‌‌شده برای بازار اجاره حاکی است، «وام اجاره با نرخ سود متعارف بانکی اما در تیراژ به مراتب بالاتر از سال‌های گذشته و همچنین زمین 99ساله دولتی» دو ابزار در نظر گرفته شده برای «حمایت مالی از مستاجرها و افزایش تدریجی عرضه مسکن‌‌‌اجاره‌‌‌ای» است که چون تامین آنها نیازمند «هماهنگ‌‌‌شدن شبکه بانکی و دستگاه‌‌‌های دولتی زمین‌‌‌دار» برای تخصیص این دو است، پیشنهاد در شورای عالی مسکن مطرح و تصویب می‌شود.
چرخش معنادار روی «زمینهای 99ساله»
بررسی‌‌‌ها از آنچه تحت عنوان «بسته مدیریت بازار اجاره» تهیه شده، حاکی است: برای اولین‌‌‌بار طی دو دهه گذشته است که «شیوه تامین و واگذاری زمین 99ساله» به نفع «مستاجرهای واقعی» تغییر می‌کند. پیش‌تر این اراضی به شکل کامل برای ساخت «مسکن ملکی» تخصیص پیدا می‌‌‌کرد و اگرچه «شرط مالکیت واحدهای مسکونی روی زمین رایگان دولتی»، سابقه صفر مالکیت مسکن بود اما تجربه طرح‌‌‌های مسکن‌‌‌مهر و بعد از آن مشخص کرد، «امتیازها به فقط مستاجر نرسید» و در عین حال «خیلی از اجارهنشینها به دلیل ناتوانی از تامین آورده‌‌‌نقدی برای پیش‌‌‌خرید مسکن دولتی» از این مدل مسکن‌‌‌حمایتی (ملکی) جا ماندند. در همین طرح اخیر مسکن دولتی طی سه سال گذشته، از نزدیک به 6 میلیون «مستاجر مشمول و ثبت‌‌‌نام کننده» زیر 2 میلیون خانوار برای «پیش‌‌‌خرید» جلو آمدند.
اگر این هفته، بسته پیشنهادی متولی مسکن به تصویب شورای عالی مسکن برسد، دولت مکلف می‌شود برای «ساخت 75هزار واحد مسکونی اجارهای» زمین 99ساله در کلان‌شهرها و البته دیگر شهرهای کشور واگذار کند. مسکن‌‌‌اجاره‌‌‌ای روی زمین 99ساله از طریق «ساخت و اجاره‌‌‌داری نهادهای حقوقی و حتی اشخاص حقیقی» امکان‌‌‌پذیر است به‌طوری که این زمین‌‌‌ها «بدون انتقال مالکیت» به سازنده و اجاره‌‌‌دار واگذار می‌شود و در عین حال «مستاجرهای مشمول سکونت در آنها» توسط وزارت راه و شهرسازی معرفی خواهد شد. ساخت مسکن اجارهای روی زمین 99ساله از وام ساخت مسکن حمایتی که در حال حاضر 650 میلیون تومان است، بهره خواهد گرفت. مشمولان سکونت در مسکن اجارهای دولتی زوج‌‌‌هایی هستند که حداکثر 5 سال از ازدواج آنها می‌‌‌گذرد و سابقه مالکیت نیز ندارند.
تبدیل ساختمانهای «حقوقی‌‌‌ها» به مسکن استیجار
تهاتر ساختمانهای مسکونی تازه‌‌‌ساز یا نوساز ساخته‌‌‌شده توسط حقوقی‌‌‌های بازار ساخت‌‌‌وساز از جمله بانک‌ها با «زمین دولتی» داخل شهرها، یکی دیگر از برنامه‌‌‌های هفت‌گانه برای تنظیم بازار اجاره مسکن در سال 1404 است. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، این برنامه در مقایسه با برنامه ساخت مسکن اجارهای، «زودبازده» است و می‌تواند در سال‌جاری در صورت اجرا، «عرضه آپارتمان اجارهای» در بازار را به شکلی تا حدودی محسوس تقویت کند. حقوقی‌‌‌های بازار ساخت مسکن عمدتا به دنبال «زمین» هستند تا ساختمان؛ عایدی بلندمدت زمین طی 3.5 دهه گذشته از مسکن به مراتب بیشتر بوده است. در حال حاضر رکود سنگین خرید آپارتمان از هر دو سمت تقاضای مصرفی و سرمایه‌‌‌ای احتمالا باعث گرایش بانک‌های فعال در ساخت‌‌‌وساز به سمت استفاده از این برنامه شود. در همین شهر تهران تعداد ساختمانهای مسکونی محصول حقوقی‌‌‌ها کم نیست و در عین حال «پلاک‌‌‌هایی شامل زمین خام» متعلق به دستگاه‌‌‌های دولتی در نقاط مستعد ساخت‌‌‌وساز در این شهر نیز شرایط تهاتر را برقرار کرده است.
متولی مسکن با این تهاتر می‌‌‌خواهد ساختمان‌‌‌ها را به «مسکن اجارهای» برای ازدواج‌‌‌اولی‌‌‌ها با اولویت کم‌‌‌درآمدها تبدیل کند. البته شرط پذیرش ساختمانهای مسکونی برای تهاتر با زمین 99ساله، «سطح قیمت واحدها» است که باید زیر 80درصد قیمت میانگین شهر باشد. هنوز سازوکار «تعیین اجاره‌‌‌بها» برای مسکن اجارهای دولتی در قالب این برنامه‌‌‌ها مشخص نشده است.
فرصت‌‌‌سازی از ساختمانهای نیمه‌‌‌تمام
یک برنامه پیشنهادی دیگر نیز در بسته مدیریت بازار اجاره گنجانده شده که اجرای آن به شکل غیرمستقیم «عرضه آپارتمان اجارهای» در شهرها را در کوتاهمدت و میان‌‌‌مدت افزایش می‌دهد. بر این اساس پرداخت 300هزار فقره وام ساخت برای تکمیل ساختمانهای مسکونی نیمه‌‌‌تمام که واحدهای مسکونی در آنها مساحت کمتر از 100 مترمربع دارند، در نظر گرفته شده است. در حال حاضر هیچ آمار رسمی از تعداد ساختمانهای مسکونی نیمه‌‌‌تمام در شهرها وجود ندارد اما بر اساس میزان سرمایه‌گذاری ساختمانی در سال گذشته و تفکیک میزان سرمایه‌گذاری در ساختمانهای شروع شده، نیمه‌‌‌تمام‌مانده و تکمیل‌شده، می‌توان برآورد کرد حدود 1.5 واحد مسکونی در شهرهای کشور در حال حاضر ناتمام هستند. سازنده‌‌‌ها در سال‌های اخیر به دلیل سختی فروش، با اختلال در جریان تامین نقدینگی برای ادامه ساخت روبه‌رو شدند. به‌ویژه آنکه تورم بالای مصالح‌‌‌ساختمانی و نوسان آن تحت‌تاثیر نوسان نرخ دلار، این احتمال را که بخشی از این سازنده‌‌‌ها تمایل به تکمیل سریع ساختمان‌‌‌ها داشته باشند بالا برده است. اما قیمت تمام‌‌‌شده ساخت با استفاده از تسهیلات بانکی و مقایسه آن با عایدی فروش واحدها در شرایط فعلی، معادله‌‌‌ای است که مبنای سازنده‌‌‌ها قرار می‌گیرد.
وام اجاره به همه مستاجرها؟
شاید برنامه شاخص بسته بازار اجاره 1404 از نگاه مستاجرها، وام ودیعه باشد. سال گذشته فقط 39 همت وام ودیعه به مستاجرها پرداخت شد که با توجه به رقم این وام، کمتر از 40هزار مستاجر در سراسر کشور موفق به استفاده از تسهیلات پوشش رهن آپارتمان شدند. طی سه چهار سال گذشته، همواره برای دریافت وام ودیعه اجاره مسکن «صف» تشکیل شده و بخش قابل‌توجهی از مستاجرهای درگیر فقر نتوانستند از این تسهیلات برای جبران فشار هزینه‌‌‌ای اجاره خانه استفاده کنند.
یک شرط اساسی که بانک‌ها برای پرداخت وام اجاره دارند، «معرفی‌‌‌نامه شغلی برای تضمین پرداخت اقساط» و همچنین «ضامن معتبر» است که خیلی از مستاجرهای کم‌‌‌درآمد که شغل خدماتی یا غیررسمی دارند عملا نمی‌توانند این تسهیلات را دریافت کنند. هنوز معلوم نیست آیا در برنامه جدید سازوکار مشخص برای «پوشش کامل مستاجرهای کم‌‌‌درآمد» از منظر شروط اعتباری در نظر گرفته شده یا نه اما رقم پیشنهادی متولی مسکن برای «تامین اعتبار بانک‌ها» برای پرداخت تسهیلات اجاره، نزدیک به 200 همت است که در این صورت «تعداد مستاجرهایی که می‌توانند وام اجاره بگیرند به 2.5 برابر سال قبل افزایش می‌‌‌یابد».
نرخ دولتی اجاره‌‌‌بها تمدید می‌شود؟
اگر شورای عالی مسکن تصویب کند، نرخ رشد مجاز اجاره‌‌‌بها در سال 1404 دیگر نرخ 25درصد سال گذشته نخواهد بود بلکه در هر استان مسوولان بخش مسکن متناسب با شرایط تورمی استان، نرخ جدید را تصویب خواهند کرد.همچنین واحدهای مسکونی فاقد قرارداد اجاره 1403 از این نرخ معاف هستند.
مشوق «وام جعاله» به گروهی از موجرها
در بسته مدیریت بازار اجاره آمده است که بانک‌ها به آن دسته از موجرهایی که نرخ دولتی اجاره‌‌‌بها را رعایت می‌کنند، وام تعمیرات آپارتمان پرداخت کنند. وام تعمیرات در سال‌جاری 280 میلیون تومان است. اما برای دریافت آن باید یک‌چهارم مبلغ وام صرف خرید اوراق شود.
