عواقب ساخت مسکن با پول پرقدرت
بانک دولتی عامل وام مسکن در پایان تعطیلات نوروزی از تصویب یک خط اعتباری 74هزار میلیارد تومانی در کمیسیون عملیات پولی و اعتباری بانک مرکزی خبر داد.
اصرار به ادامه مسکن‌‌‌سازی دولتی با اهرم «تسهیلات تکلیفی»، بعد از روشن کردن «آلارم کسری شدید منابع در بانک دولتی عامل وام مسکن»، در نهایت به تصویب «خطاعتباری 74هزار میلیارد تومانی» توسط بانک مرکزی منجر شد. ظاهر این مصوبه، «حل مساله تامین مالی ساخت مسکن برای کم‌‌‌درآمدها» را القا می‌کند اما زیرپوست آن، «تورم فزاینده» نهفته است که «فشار قیمت‌ها در همه بازارهای مصرفی» را برای همه خانوارهای ایرانی بیشتر می‌کند که اتفاقا تحمل آن در سال‌های آتی برای همان طبقه کم‌‌‌درآمد که هدف مسکن‌‌‌سازی دولتی تعریف شده، به مراتب سخت‌تر از سایر خانوارها خواهد بود.
ماجرای خطاعتباری 74 همتی
البته هیچ جزئیاتی از چگونگی پرداخت این خط اعتباری مخابره نشده است. اما با توجه به اطلاعات اقتصادی چند روز قبل یک عضو هیات‌مدیره همین بانک دولتی که از «کسری شدید نقدینگی در این بانک به خاطر تسهیلات تکلیفی مسکن‌‌‌ملی و اجبار به اضافه برداشت از حساب نزد بانک مرکزی» گفته بود، به نظر می‌‌‌رسد خطاعتباری جدید از منابع بانک‌‌‌مرکزی باشد. هر چند از آنجا که بانک مرکزی هدف اصلی خود را بر «مهار تورم» پایه‌‌‌ریزی کرده است، به نظر می‌‌‌آید تمایلی برای تخصیص خطاعتباری بیضابطه نداشته و زور «تسهیلات تکلیفی» به این موضوع دامن زده باشد.
در این صورت، «تامین مالی 74هزار میلیارد تومان بخش مسکن با پول بیضابطه» باعث افزایش حجم پایه پولی به همین میزان می‌شود و با توجه به تاثیر فزاینده رشد پایه پولی بر حجم نقدینگی، در نهایت نقدینگی به عنوان «عامل بنیادین تورم عمومی» افزایش پیدا می‌کند. مطالعاتی که پیش‌تر توسط دکتر تیمور رحمانی، اقتصاددان درباره اثر رشد نقدینگی بر روند تورم صورت گرفته بود، نشان می‌دهد: «طی 6 دهه گذشته رابطه تنگاتنگی بین روند رشد نقدینگی و روند نرخ تورم وجود داشته به‌طوری که هر یک واحد رشد نقدینگی به حدود یک واحد نرخ تورم منجر شده است.» به این ترتیب اگر این رابطه را مبنای برآورد میزان تورم ناشی از رشد نقدینگی در نظر بگیریم، با لحاظ آخرین رقم حجم پایه پولی -1270 همت در بهمن سال گذشته- و همچنین ضریب فزاینده نقدینگی و حجم نقدینگی 9940 همتی، برآورد می‌شود پول پرقدرت 74 همتی، در حدود 5درصد تورم ایجاد می‌کند.
تکرار سناریوی تورمی «مسکن‌‌‌مهر»
این دومین بار است که طرح دولتی مسکن‌‌‌سازی به استقراض از بانک مرکزی برای تامین وام‌‌‌های ساخت مسکن این پروژه‌‌‌ها منجر می‌شود. سال‌های 90 تا 92، چند بار خط اعتباری و در نهایت به میزان کل 45هزار میلیارد تومان برای ساخت مسکن‌‌‌مهر تصویب شد. در آن زمان، آن خط اعتباری به اندازه نیمی از حجم پایه پولی بود که با آمارهایی که در تاریخ 13 مهر ماه سال 92 توسط علی طیب‌‌‌نیا وزیر اقتصاد وقت اعلام شد، «خط اعتباری مسکن‌‌‌مهر عامل زایش نیمی از تورم عمومی شد.» در حال حاضر اگر چه نسبت خط اعتباری 74 همتی به حجم پایه پولی در مقایسه با نسبت خطاعتباری 45 همتی به حجم پایه پولی اوایل دهه 90 کمتر است و در نتیجه میزان کمتری تورم ایجاد می‌کند، اما این مسیر «تامین مالی مسکن» به عنوان شارژر تورم عمومی، یک نوع «مالیات کور» به حساب می‌‌‌آید که همه خانوارها آن را پرداخت خواهند کرد.
در مقابل «مدل تورم‌‌‌ساز تامین مالی مسکن»، راه‌‌‌های دیگری برای «تقویت تسهیلات‌‌‌دهی به بخش مسکن و ساختمان» وجود دارد. گفته می‌شود خطاعتباری مسکن‌‌‌ملی یک تفاوت بد نیز با خطاعتباری مسکن‌‌‌مهر دارد و آن نرخ سود است. خطاعتباری مسکن‌‌‌مهر با نرخ سود زیر 10درصد به بانک عامل وام مسکن اعطا شد اما خطاعتباری جدید ظاهرا با نرخ سود 23درصد داده می‌شود آن هم در شرایطی که این بانک دولتی، وام مسکن‌‌‌ملی را با سود 18درصد پرداخت می‌کند.این عدم تعادل بین قیمت منابع در اختیار داده شده با بهای مصرف آن در سال‌های آینده «مشکلات مالی و اعتباری بانک دولتی» را تشدید خواهد کرد.
وزن واقعی «تسهیلات تکلیفی»
بانک دولتی عامل وام مسکن که همواره در سنوات دور گذشته، حدود نیمی از کل وام‌‌‌های بخش مسکن و ساختمان را در مقایسه با بانک‌های دیگر پرداخت کرده است، طی 4 سال گذشته برای ساخت مسکن‌‌‌ملی، 71 همت تسهیلات داده است در حالی که 24 بانک دیگر در مجموع فقط 20 همت پرداخت کردند. این بارگذاری تسهیلات تکلیفی در سال‌های گذشته، تبعاتی برای بازیگران اصلی بازار مسکن شامل «زوج‌‌‌های خانه‌‌‌اولی»، «سایر خانوارها» و «سرمایه‌‌‌گذاران ساختمانی» به همراه داشته است. تمرکز بانک دولتی برای انجام تکلیف باعث شده «احیای قدرت خرید وام مسکن» به تاخیر بیفتد، پرداخت «وام جعاله مسکن برای تعمیر آپارتمان‌‌‌ها» در مقاطعی متوقف شود و «سازنده‌‌‌ها از وام ساخت کارآمد» محروم بمانند.
در سمت مقابل یعنی «ذی‌نفعان وام ساخت مسکن دولتی» که همان خانه‌‌‌ندارها هستند نیز در واقعیت «برنده» این ماجرا نبوده‌‌‌اند چون «شیوه تامین مسکن با مسکن‌‌‌سازی دولتی» باعث «طولانی‌‌‌شدن فرآیند ساخت و تحمیل تورم تولید به قیمت تمام‌‌‌شده» می‌شود و هزینه دسترسی افراد مشمول به مسکن‌‌‌ملی را در این سال‌ها به شکل غیرمتعارف افزایش داده است. اخیرا در شهر جدید پرند مشخص شد، قیمت واحد مسکونی آماده در بازار کمتر از قیمت تمام‌‌‌شده مسکن‌‌‌ملی است و این یعنی «ساخت مسکن ملی» و «تخصیص پول تورم‌‌‌ساز برای تامین وام ساخت این پروژه‌‌‌های دولتی»، عملا به هدف اصابت نمی‌‌‌کند.
تبعات 5 گانه «ساخت مسکن با پول پرقدرت»
بررسی از شیوه تورمی تامین مالی مسکن، یعنی اختصاص خطاعتباری از منابع بانک مرکزی نشان می‌دهد، این مدل 5 پیامد منفی برای اقتصاد دارد که مهم‌ترین آن، «افزایش نرخ تورم» یا همان «رشد قیمت کالاها و خدمات مصرفی خانوارها» است و در عین حال تبعات دیگری برای بخش مسکن و ساختمان، خانوارها و حتی شبکه بانکی به همراه دارد. اولین آسیب همان‌طور که در این مقاله شرح داده شد، «ایجاد تورم» است که خط جدید می‌تواند دست‌‌‌کم 5درصد تورم شکل دهد.
آسیب مهم بعدی «کم‌‌‌گذاشتن بانک عامل دولتی وام مسکن برای خانوارهایی که به شکل طبیعی متقاضی وام خرید و وام جعاله» هستند به‌طوری که در سال‌های مسکن‌‌‌مهر، تمرکز بر تسهیلات تکلیفی مرتبط با آن از سوی بانک و همچنین اتفاقاتی که بعداز تخصیص خط اعتباری 45هزار میلیارد تومانی برای بانک رخ داد باعث شد مصرف‌کنندگان تسهیلات مسکن در بازار خرید و ساخت از وام کارآمد محروم بمانند. پیامد منفی دیگر چرخه تسهیلات تکلیفی و خطاعتباری برای آن، تشدید ناترازی در بانک با توجه به تفاوت نرخ سود است.
در عین حال مطابق تجربه مسکن‌‌‌مهر، این بانک با کاهش «رسوب سپرده» از سوی متقاضیان تسهیلات مسکن روبه‌رو می‌شود و این مساله «تامین منابع در آینده» برای وام‌‌‌های مسکن را مشکل‌‌‌ساز می‌کند. در سال‌های مسکن‌‌‌مهر بر اساس روایت مدیران بانکی، مشتریان وفادار حساب‌‌‌هایشان را به بانک‌های دیگر منتقل کردند اما همواره «مصرف‌کننده تسهیلاتی بودند که از خطاعتباری مسکن‌‌‌مهر ارتزاق می‌‌‌شد.» پیامد بعدی نیز «به هم خوردن روال قدیمی پس‌‌‌انداز برای صاحب‌‌‌خانه شدن» می‌تواند باشد.
6 راهکار غیرتورمی «تامین مالی مسکن»
در شرایط فعلی اقتصاد ایران، مطابق نظر بخشی از صاحب‌‌‌نظران اقتصادی، اولویت سیاستگذار باید «ثبات پولی» باشد. در عین حال، سیاستگذار برای تامین منابع مورد نیاز ساخت مسکن و همچنین منابع مورد نیاز برای تامین مسکن اقشار کم‌‌‌درآمد مشمول مسکن‌‌‌حمایتی در کشور می‌تواند از راهکارهای متنوع غیراز خطاعتباری تورم‌‌‌ساز استفاده کند.
این راهکارها مواردی از جمله «افزایش سرمایه بانک عامل»، «جذاب‌‌‌سازی سپرده‌‌‌گذاری در حساب‌‌‌های پس‌‌‌انداز مسکن شبیه سال‌های دهه 50»، «انتقال بخشی از سپرده قانونی بانک‌ها به بانک عامل وام مسکن به شکل وام»، «کمک نهادهای انقلابی به ساخت مسکن حمایتی به واسطه منابع و کارخانه‌‌‌های تولید مصالح ساختمانی در اختیارشان»، «استفاده کارآمد از منابع صندوق ملی مسکن» و «تجمیع منابع خرد در بودجه سالانه که به شکل مستقیم یا غیرمستقیم از طریق بخش مسکن و ساختمان حاصل می‌‌گردد»را شامل می‌شود.
