زنگ خطر جمعیت 10 میلیونی خانوارهای فاقد مسکن در کشور

 روند ثبت‌‌‌نام خانوارهای فاقد مسکن برای مسکن دولتی، آمار جدیدی از «خانه‌‌‌ندارها» را اعلام می‌کند. به گزارش «دنیای‌اقتصاد» آمارهای مربوط به تعداد خانوارهای متقاضی مسکن دولتی نشان می‌دهد در حال حاضر، حدود 5 میلیون خانوار فاقد مسکن ملکی در کشور وجود دارد که طی سال‌های اخیر موفق به خرید مسکن از بازار نشده‌‌‌اند. هر چند آمار مربوط به خانوارهای فاقد مسکن ملکی و مستاجر، در کشور به مراتب بیش از این میزان (حدود دو برابر) است، اما آمارهای مربوط به روند ثبت‌نام متقاضیان طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال (طرح نهضت ملی مسکن)، نشان می‌دهد طی دو سال اخیر حدود 5 میلیون متقاضی فاقد مسکن شناسایی شده‌‌‌اند. این متقاضیان به لحاظ یک شرط مهم این طرح، یعنی عدم‌برخورداری از مسکن ملکی (نداشتن خانه)، مورد تایید دولت قرار گرفته‌‌‌اند. این خط‌‌‌کش دولتی یعنی آمار خانه‌‌‌ندارهای ثبت‌‌‌نام‌کننده در طرح نهضت ملی مسکن، نشان‌دهنده دو پیام مهم برای بازار و سیاستگذار مسکن است.

آمار اخراجی‌‌‌های بازار مسکن

بر اساس آمارهای موجود، از ابتدای طرح نهضت ملی مسکن تاکنون، حدود 5 میلیون متقاضی ورود به این طرح، به عنوان جمعیت فاقد مسکن ملکی، شناسایی شده‌‌‌اند. در واقع این 5 میلیون متقاضی، افرادی هستند که شرایط اولیه ورود آنها به طرح خانه‌‌‌سازی دولتی که نداشتن مسکن ملکی، اولین و مهم‌ترین آنها محسوب می‌شود، برای دولت محرز شده است. این افراد همان خانوارهایی هستند که بعد از اتمام ثبت‌‌‌نام‌‌‌های مسکن مهر از حدود یک دهه قبل، به‌رغم آنکه متقاضی خرید مسکن بوده‌‌‌اند اما به دلیل ضعف قدرت خرید و جهش‌‌‌های مکرر قیمتی، موفق به خرید مسکن مطابق با سازوکارهای بازار نشده‌‌‌اند. با فرض اینکه تا اوایل دهه 90 (مقطع زمانی اتمام ثبت‌‌‌نام مسکن مهر)، خانه‌‌‌ندارهای متقاضی مسکن دولتی در این طرح ثبت‌‌‌نام کردند، از زمان اتمام این ثبت‌‌‌نام‌‌‌ها تاکنون (یک دهه اخیر)، به طور متوسط سالانه حدود 500‌هزار تقاضای جدید برای خانه‌‌‌دار شدن، موفق به خرید مسکن از بازار نشده‌‌‌اند و طی دو سال اخیر همزمان با شروع ثبت‌‌‌نام طرح جدید خانه‌‌‌سازی دولتی، اقدام به ثبت‌‌‌نام در سامانه دولت کرده‌‌‌اند.

این اولین پیام از آمار خانه‌‌‌ندارها بر اساس تعداد ثبت‌‌‌نام‌‌‌کننده‌‌‌های طرح نهضت ملی مسکن است که مالک نبودن آنها برای دولت محرز شده است. نکته‌‌‌ معناداری که در این پیام نهفته است آن است که در همین سال‌ها یعنی در یک دهه اخیر-فاصله اتمام ثبت‌‌‌نام برای مسکن مهر تا دو سال اخیر که از ثبت‌‌‌نام متقاضیان مسکن ملی سپری می‌شود-جمعیت سالانه تشکیل خانوارهای جدید ناشی از ازدواج، به همین میزان-سالانه 500‌هزار ازدواج- و حتی کمی بیشتر بوده است. این موضوع نشان می‌دهد عملا از اوایل دهه 90 تاکنون بخش زیادی از خانوارهای جدید امکان خرید مسکن از بازار را نداشته و به محض شروع ثبت‌‌‌نام برای طرح نهضت ملی مسکن (ساخت سالانه یک میلیون مسکن)، اقدام به ثبت‌‌‌نام کرده‌‌‌اند. این موضوع اولین پیام از روند ثبت‌‌‌نام در طرح نهضت ملی مسکن است.

 چرا نصف خانه‌‌‌ندارها منصرف شدند؟

پیام دوم مربوط به ریزش نصف جمعیت خانه‌‌‌ندار متقاضی مسکن دولتی، از آمار متقاضیان فعال نهضت ملی مسکن است. در حالی که از ابتدای شروع این طرح-دو سال اخیر- حدود 5 میلیون متقاضی که مالک نبودن آنها به تایید دولت رسیده است اقدام به ثبت‌‌‌نام کردند اما تازه‌‌‌ترین آمارها نشان می‌دهد از این تعداد تنها 2 میلیون و500متقاضی (خانوار)، به فهرست متقاضیان فعال وارد شده‌‌‌اند. ریزش متقاضی فعال نسبت به جمعیت خانه‌‌‌ندار متقاضی در واقع پیام دوم این ثبت‌‌‌نام‌‌‌هاست. اما ماجرا چیست؟

بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد طی دو سال اخیر، معادل نصف خانوارهایی که صاحبخانه نیستند، متقاضی فعال مسکن  دولتی شده‌‌‌اند.  یعنی تنها 2میلیون و  500 هزار خانوار از 5‌میلیون خانوار متقاضی واجد شرایط اولیه، نسبت به تکمیل فرآیند ثبت‌‌‌نام و وارد شدن به مسیر پرداخت آورده نقدی، اقدام کرده‌‌‌اند و در فهرست «ثبت‌‌‌نام قطعی» تحت عنوان «متقاضی فعال» قرار گرفته‌‌‌اند. این ریزش متقاضیان دست کم به دو علت رخ داده است؛ اولین علت می‌تواند به مطلوب نبودن جانمایی‌‌‌های تعیین شده برای ساخت این واحدهامربوط باشد. به دلیل محدودیت در تامین زمین، بخش زیادی از واحدهایی که قرار است در قالب این طرح ساخته شوند به‌خصوص در کلان‌شهرها، در حومه این شهرها و مناطقی که در آنها مشکلی برای تامین زمین وجود ندارد، جانمایی شده‌‌‌اند. این موضوع برای بخشی از جمعیت متقاضی این طرح، مطلوب نیست و منجر به انصراف آنها از ادامه راه شده است.

اما، یک علت مهم دیگر مربوط به ناتوانی مالی گروه دیگری از این متقاضیان است که بعد از اطلاع از شرایط و هزینه‌‌‌های مربوط به ادامه پروسه ثبت‌‌‌نام در طرح خانه‌‌‌سازی دولتی، به ناچار از ادامه راه بازمانده‌‌‌اند. یک شرط مهم تعیین‌شده در طرح نهضت ملی مسکن، توانایی تامین آورده اولیه 40میلیون تومانی و همچنین توانمندی مالی برای  پرداخت اقساط ماهانه وام 550 میلیون تومانی است.

با توجه به تازه‌‌‌ترین برآوردها از هزینه تمام‌شده خانه‌‌‌های دولتی‌‌‌ساز در قالب این طرح که اخیرا از سوی بعضی مسوولان نیز اعلام شده است، متقاضیان باید علاوه بر توان بازپرداخت تسهیلات بانکی 550 میلیون تومانی، حول و حوش 500 تا 600 میلیون تومان به عنوان سهم آورده متقاضی (به قیمت امروز) پرداخت کنند. این دو پیام از روند ثبت‌‌‌نام‌‌‌های طرح خانه‌‌‌سازی دولتی (ساخت یک میلیون مسکن در سال) که هر دو مربوط به سمت تقاضای این طرح است، از سوی دیگر نشان‌دهنده آسیبی است که روند جهش قیمت مسکن در سال‌های اخیر به تقاضای مصرفی مسکن وارد کرده است و از سوی دیگر ناموازنه بین سطح درآمدها، قدرت پس‌‌‌انداز و قدرت خرید خانوارها در یک دهه گذشته را نشان می‌دهد.

علاوه بر دورتر شدن مسیر دسترسی خانوارها به مسکن در سال‌های اخیر به دلیل جهش‌‌‌های مکرر قیمت واحدهای مسکونی، عدم‌رشد درآمد واقعی خانوارها متناسب با سطح تورم و رشد قیمت مسکن، عملا بخش زیادی از خانوارها برای خانه‌‌‌دار شدن از مسیر بازار، به بن‌‌‌بست رسیده‌‌‌اند. 5 میلیون خانوار فاقد مسکن ثبت‌‌‌نام‌کننده  در طرح نهضت ملی، بخشی از این خانوارها هستند که در نهایت 2.5 میلیون خانوار از آنها موفق به ورود به مرحله بعدی به عنوان متقاضی فعال شدند.  این موضوع نشان می‌دهد که عوامل و متغیرهای بیرونی بازار مسکن در یک دهه گذشته چگونه دسترسی خانوارها به مسکن را تحت‌تاثیر قرار داده است.

اما موضوع به همین‌‌‌جا ختم نمی‌شود. آمارها نشان می‌دهد از این 2.5 میلیون خانوار هم تاکنون کمتر از 800‌ هزار خانوار دارای قرارداد بانکی و تسهیلاتی هستند. در واقع، تاکنون تنها با حدود یک‌سوم جمعیتی که براساس ارزیابی خود توان پرداخت آورده اولیه 40میلیون تومانی را داشته‌‌‌اند، قرارداد بانکی و تسهیلاتی امضا شده است. بخش قابل‌توجهی از این جمعیت تاکنون به طور میانگین بیش از 40 میلیون تومان پرداخت کرده‌‌‌اند. میانگین پرداختی همه آنها زیر 200میلیون تومان است. این در حالی است که با برآوردهای فعلی مربوط به هزینه ساخت این واحدها به قیمت امروز، هر متقاضی باید دست‌‌‌کم حول و حوش 500 تا 600 میلیون تومان به عنوان آورده نقدی پرداخت کند. اختلاف بین این دو رقم نشان‌دهنده شرایط سختی است که در مسیر تامین نیمی از هزینه ساخت این واحدها پیش‌‌‌روی متقاضی و دولت قرار دارد.

 400‌هزار واحد در مرحله وام

اما علاوه بر سمت تقاضا، از سمت عرضه نیز وضعیت چندان مطلوب نیست؛ بر اساس آمارهای شبکه بانکی تاکنون حدود 400‌هزار واحد مسکونی در طرح نهضت ملی مسکن دارای قرارداد مشارکت مدنی بین بانک و سازنده است. این موضوع به این معناست که به همین تعداد، واحد مسکونی در پروسه دریافت وام بانکی قرار گرفته‌‌‌اند. در حالی که بر اساس برنامه ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی هم‌‌‌اکنون باید حدود دو میلیون واحد با استفاده از وام بانکی و آورده متقاضی در حال ساخت باشد. البته از آنجا که بر اساس مصوبه سال گذشته شورای پول و اعتبار وام 550 میلیون تومانی ساخت تنها به ساخت روی زمین‌‌‌های دولتی (99ساله) تعلق می‌گیرد و بخشی از این طرح در قالب ساخت خودمالکی مشمول این تسهیلات نیست، ممکن است بخش دیگری از این واحدها از آنجا که در مدل‌‌‌های دیگری از تامین مالی قرار گرفته‌‌‌اند، در این آمار لحاظ نشده باشند. اما اگر ملاک تامین مالی پروژه‌‌‌ها عملکرد شبکه بانکی باشد، در برش دو ساله، به جای دو میلیون واحد مسکونی تاکنون تنها 400‌هزار واحد در پروسه دریافت وام قرار گرفته‌‌‌اند.

 چالش سمت عرضه چیست؟

در حالی که آمارهای مربوط به تامین زمین در طرح نهضت ملی مسکن، نشان‌دهنده سطح بالایی از تامین اراضی برای ساخت است اما اینکه روند ساخت‌وساز با اختلاف محسوس پایین‌‌‌تر از حجم تامین زمین است، به یک عامل مهم مربوط می‌شود.

این عامل مهم وجود چالش سمت عرضه در ورود به این طرح و مربوط به مسیری است که سازنده‌‌‌ها به لحاظ تعیین قیمت ساخت به عنوان مهم‌ترین توافق آنها با دولت، در آن قرار گرفته‌‌‌اند. در برخی از قراردادهایی که نیمه سال گذشته با گروهی از انبوه‌‌‌سازان برای ساخت مسکن روی اراضی 99 ساله دولتی بسته شد هزینه ساخت هرمترمربع مسکن زیر 8.5 میلیون تومان تعیین شده است. این در حالی است که سال گذشته، کف هزینه ساخت مسکن از سوی کارشناسان بازار ساخت‌وساز، مترمربعی 10 میلیون تومان اعلام شد. همین حالا هم انبوه‌‌‌سازان هزینه ساخت هر مترمربع مسکن دولتی را حول و حوش 15 میلیون تومان (به قیمت امروز) اعلام می‌کنند. این موضوع خود مهم‌ترین عاملی است که باعث شده است تا امروز که دست‌‌‌کم دو سال از شروع نهضت ملی مسکن سپری می‌شود حجم ساخت‌وسازها متناسب با اهداف دولت و مجلس پیش نرود. عامل مهم دیگر در این زمینه، سطح توان مالی متقاضیان در تامین آورده متناسب با پیشرفت پروژه‌‌‌هاست که به طور مستقیم روی فرآیند ساخت و تکمیل واحدها اثرگذار است.

آمارها نشان می‌دهد آورده متقاضیان نیز متناسب با آنچه باید تاکنون پرداخت می‌‌‌شده، تامین نشده است. این در حالی است که فرمول تعیین‌شده در برخی قراردادها بین سازنده‌‌‌ها و دولت برای توافق روی افزایش هزینه ساخت متناسب با تورم، یک پارامتر اثرگذار دیگر در این زمینه است. در برخی از این قراردادها سقف تعدیل هزینه ساخت در صورت تورم و افزایش هزینه‌‌‌ها، حداکثر 25‌درصد کل مبلغ قراردادها تعیین شده است این در حالی است که در سال‌های اخیر به طور متوسط تورم ساخت در هر سال بالای 40‌درصد بوده است. همه اینها عواملی هستند که شرایط، سرعت و روند ساخت واحدها را متناسب با برنامه‌‌‌ریزی‌‌‌های انجام‌شده، تحت‌‌‌تاثیر قرار می‌دهند.