سیاست‌های آخوندی با بازار مسکن چه کرد؟
اکوبورس، سیاست‌های غلط دولت در بازار مسکن طی سالهای اخیر، خانه‌دار شدن را برای بسیاری از مردم بار دیگر به رویایی دست‌نیافتنی تبدیل کرده است.
به گزارش اکوبورس به نقل از مهر، سیاست‌های غلط دولت در بازار مسکن طی سالهای اخیر، خانه‌دار شدن را برای بسیاری از مردم، بار دیگر به رویایی دست‌نیافتنی تبدیل کرده و بسیاری از خانوارهای ایرانی اگر بخواهند صرفا با پس‌انداز درآمدهای خود، خانه‌دار شوند، حدود ۴۰ سال باید انتظار بکشند. به تازگی سایت وزارت راه و شهرسازی در بخش شاخص‌های اقتصادی مسکن، شاخص دسترسی به مسکن را در خصوص سال ۱۳۹۵ و بر اساس داده‌های آماری مرکز آمار ایران به روزرسانی کرد. بر اساس آنچه وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده، ۳۱۷۲۰۰۰۰۰ ریال (۳۱ میلیون و ۷۲۰ هزار تومان) متوسط «درآمد» خانوار شهری در ایران در سال ۱۳۹۵ بوده است. همچنین در این سال، میانگین قیمت هر واحد مسکونی ۱۹۱ میلیون و ۵۳۴ هزار تومان برآورد شده است. بر اساس شاخص‌ها، از تقسیم قیمت مسکن بر درآمد خانوار شاخص دسترسی به مسکن به دست می آید که به طور متوسط ۶ سال بوده است. از سوی دیگر، با توجه به اینکه به طور میانگین یک سوم درآمد خانوارها به بخش مسکن تعلق می گیرد، بنابراین باید ۱۸ سال صبر کنند تا بتوانند خانه دار شوند. سایت وزارت راه و شهرسازی در بخش دیگری از اعلام شاخص‌های اقتصادی، کل «هزینه» ها (و نَه درآمدها) ی خانوارهای شهری را در سال ۱۳۹۵ رقمی معادل ۲۸ میلیون و ۴۸۲ هزار تومان عنوان کرده که ۹ میلیون و ۷۰۶ هزار تومان آن به بخش مسکن تعلق دارد؛ به معنای دیگر، بخش مسکن معادل ۳۴.۱ درصد کل هزینه ها را به خود اختصاص داده است. آیا این ارقام با واقعیت جامعه تطابق دارد؟ اگرچه مبنای محاسبات انجام شده، داده‌های مرکز آمار ایران است، اما آنچه باعث نگرانی کارشناسان اقتصادی و اجتماعی شده، در نظر نگرفتن بسیاری از فاکتورهای اقتصادی و اجتماعی در ایران به خصوص تفاوت زیاد طبقاتی و همچنین همگِن نبودن مسکن در ایران است؛ بنابراین میانگین گرفتن از چند شاخص کلی و نتیجه گیری کلی نمی‌تواند مبنای برنامه‌ریزی قرار گیرد. از سوی دیگر، برخی کارشناسان اقتصادی معتقدند همین اعداد و ارقام فعلی نیز صحیح نیست و یک خانوار شهری نمی توانسته در سال ۱۳۹۵ با ۶ سال انتظار صاحب مسکن شود. شاخص «دسترسی به مسکن» چیست؟ علی قائدی، کارشناس اقتصاد مسکن در گفتگو با خبرنگار مهر، درباره فرمول تهیه شاخص دسترسی به مسکن (شاخص توان پذیری) اظهار داشت: برای محاسبه این شاخص، میانگین قیمت یک متر مربع واحد مسکونی را که بانک مرکزی برای شهر تهران و مرکز آمار ایران برای کل کشور اعلام می کنند، در ۷۵ متر به عنوان متراژ میانگین مسکن در تهران و ۱۰۰ متر به عنوان متراژ متوسط مسکن در سراسر کشور ضرب می کنند که با این عملیات، متوسط قیمت یک دستگاه واحد مسکونی محاسبه خواهد شد. وی افزود: قیمت مسکن را بر میانگین درآمد خانوارها که مرکز آمار ایران سالانه برای شهر تهران و مناطق شهری کشور به صورت مجزا محاسبه و اعلام می کند، تقسیم می کنند. قائدی افزود: رقم به دست آمده شاخص دسترسی به مسکن یا شاخص توان پذیری است؛ اما برای به دست آوردن مدت زمان انتظار برای خانه دار شدن، این رقم می بایست در ۳ ضرب شود چون بر اساس محاسبات انجام شده، به طور متوسط خانواده‌ها یک سوم سبد هزینه ای سالانه خود را به مسکن اختصاص می دهند. رزبان کارشناس اقتصاد مسکن: شاخص دسترسی به مسکن ۱۴ سال است نرگس رزبان، کارشناس اقتصاد مسکن نیز در گفتگو با خبرنگار مهر، درباره شاخص دسترسی به مسکن برای دو تهران و کل کشور به طور جداگانه اظهار داشت: برای تهران، میانگین هر واحد مسکونی را ۷۵ متر مربع در نظر می گیرند و این شاخص برای کل کشور، ۱۰۰ متر مربع است. وی افزود: بر اساس محاسباتی که انجام داده ایم، شاخص دسترسی به مسکن در تهران برای سال ۱۳۹۳، ۱۲ سال، سال ۱۳۹۴، ۱۱ سال و برای سال ۱۳۹۵ ۱۰ سال است. بر مبنای اعدادی که رزبان برای شاخص دسترسی به مسکن اعلام کرد، میزان انتظار برای خانه دار شدن در سال ۹۳ معادل ۳۶ سال (۱۲ضربدر ۳)، برای سال ۹۴ معادل ۳۳ سال (۱۱ضربدر ۳)، برای سال ۹۵ معادل ۳۰ سال (۱۰ضربدر ۳)، برای سال ۹۶ معادل ۲۹.۴ سال (۹.۸ضربدر ۳) و برای نیمه نخست سال ۹۷ معادل ۳۶.۹ سال (۱۲.۳ضربدر ۳) خواهد بود رزبان ادامه داد: همچنین برآوردهایی که برای دستیابی به این شاخص برای سال های ۹۶ و ۹۷ که هنوز داده های آماری آن را مرکز آمار ایران ارائه نداده، ما را به این رقم می رساند که شاخص دسترسی خانوارهای تهرانی به مسکن در سال ۱۳۹۶، ۱۰ سال و تا شهریور ۱۳۹۷، ۱۴ سال است. علت آن نیز، جهش ناگهانی قیمت مسکن در سال جاری و در مقابل عدم افزایش چندان درآمدها در سال ۹۷ نسبت سال قبل از آن بوده که سبب شد این شاخص تغییر یک باره داشته باشد. وی شاخص دسترسی به مسکن برای کل کشور در سال های ۹۶ و ۹۷ (تا پایان شهریور) را با محاسبه واحد مسکونی ۱۰۰ متری (برای میانگین مناطق شهری کشور) به ترتیب ۹.۸ و ۱۲.۳ عنوان کرد. چنانچه عددهای این کارشناس مسکن را مبنا قرار داده و در فرمول مورد اشاره برای رسیدن به شاخص «طول دوره انتظار برای خانه دار شدن» قرار دهیم، با ضرب کردن همه این عددها در سه، مدت زمان واقعی تر انتظار برای خانه دار شدن مشخص خواهد شد. بر مبنای اعدادی که رزبان برای شاخص دسترسی به مسکن اعلام کرد، میزان انتظار برای خانه دار شدن در سال ۹۳ معادل ۳۶ سال (۱۲ضربدر ۳)، برای سال ۹۴ معادل ۳۳ سال (۱۱ضربدر ۳)، برای سال ۹۵ معادل ۳۰ سال (۱۰ضربدر ۳)، برای سال ۹۶ معادل ۲۹.۴ سال (۹.۸ضربدر ۳) و برای نیمه نخست سال ۹۷ معادل ۳۶.۹ سال (۱۲.۳ضربدر ۳) خواهد بود. یزدانی کارشناس اقتصاد مسکن: ۳۳ درصد خانوارها زیر خط فقر مسکن هستند با این حال فردین یزدانی، مدیر علمی طرح جامع مسکن در همایش اخیر سیاست های بخش مسکن در سخنرانی خود در خصوص شاخص دسترسی خانوارهای شهری به مسکن، به این شاخص نگاه کلی نداشته و برای هر دهک درآمدی به طور مجزا آن را در نظر گرفته است. وی در این سخنرانی که اسلایدهای پاورپوینت آن را سایت معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی در دسترس همگان قرار داده است، می گوید: در سال های ۱۳۹۲ و ۱۳۹۶، ۳۳ درصد خانوارهای ایرانی زیر خط فقر مسکن هستند. محاسبه شاخص «دوره انتظار خانه دار شدن» برای هر دهک درآمدی؛ دهک اول ۳۸ سال ضرب در ۳! یزدانی با این دیدگاه، نحوه محاسبه شاخص دسترسی به مسکن را برای دهک های درآمدی مختلف محاسبه کرده و بر این اساس شاخص توان پذیری (دسترسی به مسکن) هر خانوار ایرانی به طور متوسط ۸ سال است اما برای دهک اول ۳۱ سال، دهک دوم ۱۹.۱ سال، دهک سوم ۱۳.۹ و نهایتا دهک دهم ۳ سال بوده است. وی در این سخنرانی اعلام کرد: هر خانوار ایرانی در سال ۱۳۹۲ به طور متوسط پس از ۱۲ سال می توانسته برای خانه دارن، توان پذیر شود. اما دهک اول پس از ۳۶ سال، دهک دوم پس از ۲۵ سال، دهک سوم پس از ۲۱.۲ سال و نهایتا دهک دهم پس از ۴.۵ سال می توانسته اند توان پذیر شوند. به گفته این کارشناس برنامه ریزی مسکن، در سال ۱۳۹۶ به طور متوسط هر خانوار ایرانی پس از ۱۳ سال می توانسته توان پذیر شود؛ اما دهک اول پس از ۳۸ سال، دهک دوم پس از ۲۶ سال، دهک سوم پس از ۲۲ سال و دهک دهم هم پس از ۵ سال در سال گذشته می توانسته توان پذیر شود. این اعداد مربوط به شاخص دسترسی به مسکن (توان پذیری مسکن) است بنابراین طبق فرمول، اگر این اعداد را در عدد ۳ ضرب کنیم، مدت زمان انتظار برای خانه دار شدن هر دهک مشخص می شود. بنابراین به عنوان نمونه، دهک درآمدی اول در سال گذشته (۹۶) پس از ۱۱۴ سال (۳۸*۳)، دهک دوم پس از ۷۸ سال (۲۶*۳)، دهک سوم پس از ۶۶ سال (۲۲*۳) و دهک دهم پس از ۱۵ سال (۵*۳) می توانسته خانه دار شود. طرح جامع مسکن: لزوم ساخت سالی ۹۰۰ هزار واحد این احتمال وجود دارد سیاست گذاران بخش مسکن بر اساس همین اعداد و ارقام غیر واقعی نتوانسته اند برنامه ریزی مناسبی برای توسعه این بخش داشته باشند. در حالی که وزارت راه و شهرسازی اصرار دارد علت گرانی مسکن را نوسانات ارزی بداند، بسیاری از کارشناسان اقتصادی بر این نظر هستند که مشکل اصلی بخش مسکن، عدم تولید واحدهای مطابق الگوی مصرف در سال های گذشته به بهانه وجود خانه های خالی یا وجود تعداد زیادی مسکن مهر بدون متقاضی است. حال آنکه هیچ کدام از این دو نمی توانسته نیاز خانواده های شهری را برطرف کند. بر اساس طرح جامع مسکن که وزارت راه و شهرسازی آن را در خرداد ۹۶ رونمایی کرد، با در نظر گرفته شدن کلیه مطالعات مورد نیاز این بخش برای دوره ده ساله شامل رشد اقتصادی، میزان درآمدها، رشد جمعیت و … بر لزوم احداث ۹۰۰ هزار واحد مسکونی در هر سال تأکید شده تا با بحران کمبود مسکن مواجه نشویم. این در حالی است که در فاصله سال های ۹۱ تا نیمه نخست ۹۶ که با رکود مسکن روبه رو بودیم، به دلیل کاهش سرمایه گذاری در ساخت و ساز، روند تولید مسکن به سالانه ۴۰۰ هزار واحد کاهش یافت که نشان دهنده عقب بودن شدید بخش مسکن از برنامه است. کارشناس اقتصاد مسکن: مدت زمان خانه دار شدن در ایران، ۲ برابر کشورهای توسعه نیافته است بیت الله ستاریان کارشناس اقتصاد مسکن در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره شاخص دسترسی به مسکن که اخیرا در همایش سیاست های بخش مسکن اعلام شده شاخص دسترسی به مسکن ۱۴ سال است، اظهار داشت: این رقم برای شاخص مذکور، رقمی است که از میانگین همه دهک های جامعه به دست می آید و اگر سه دهک بالایی درآمدی (دهک های ۸، ۹ و ۱۰) را از این میانگین فاکتور بگیریم، رقم نهایی بسیار وحشتناک خواهد بود؛ چراکه بخش مهمی از جامعه زیر خط فقر هستند. وی ادامه داد: به نظر من شاخص دسترسی به مسکن را برای هر دهک باید به طور جداگانه محاسبه کرد تا بتوانیم به رقم معقول تری برای این شاخص تهیه کرده و بر آن اساس برنامه ریزی بهتری برای دسترسی دهک های مختلف درآمدی جامعه به مسکن داشته باشیم. به گفته کارشناس اقتصاد و برنامه ریزی مسکن، در صورت حذف سه دهک بالایی درآمدی از شاخص دسترسی به مسکن، قطعا به رقم بالای ۲۵ سال خواهیم رسید و رقم ۱۴ سال با وجود این سه دهک درآمدی به دست آمده است؛ حتی اگر ۱۴ سال را هم در نظر بگیریم، رقمی که اعلام شده باز هم در مقایسه با کشورهای توسعه نیافته که شا ارز ،
