معجزه تحول سیاسی در دماسنج دلاری مسکن

 پتانسیل بازار مسکن برای «رشد خرید سرمایه‌‌‌ای ملک» و «جهش قیمت» که سال گذشته به‌واسطه جابه‌جایی ریسک‌‌‌های بیرونی و تغییرات قیمت دلار شکل گرفته بود، با «شروع مذاکرات غیرمستقیم ایران و آمریکا» و برگزاری نشست اول در مسقط، فروکش کرد. نتایج تحقیقات میدانی  از نبض بازار معاملات مسکن طی روزهای قبل و بعد از «نشست مسقط» حاکی است، دو سمت بازار هر کدام با برداشت‌‌‌های غیر‌هم‌‌‌جهت از روند مسیر «رفع تنش سیاسی»، رفتار هم‌‌‌جهت پیدا کرده‌‌‌اند به این معنا که میل به فروش و میل به خرید کاهش چشمگیر پیدا کرده است. برآیند شرایط موجود در بازار مسکن به نفع «ثبات قیمت» است و اثر «حرکت سیاسی برای بهبود اوضاع» بر «تغییر انتظارات» بازیگران بازار از فاز نااطمینانی به حالت نسبتا امیدوارانه را منعکس می‌‌‌کند.

قیمت دلاری مسکن یک دماسنج برای بررسی استعداد حرکت بازار ملک به سمت «تورم بیشتر» یا «کم‌‌‌نوسانی و ثبات قیمت» است که در مقاطع مختلف زمانی که محرک‌‌‌های رفتاری تغییر معنادار می‌‌‌کنند یا اتفاقی در درون بازار مسکن رخ می‌‌‌دهد، می‌‌‌تواند مسیر آینده را قابل پیش‌بینی کند.

بررسی‌‌‌ها مشخص می‌‌‌کند، سال گذشته به علت ثبات نسبی قیمت مسکن و جهش نرخ دلار، قیمت دلاری مسکن از «قله تاریخی نزدیک به 1500 دلار در هر مترمربع»، پایین آمد به‌طوری‌که متوسط قیمت دلاری هر مترمربع واحد مسکونی در تهران (میانگین یک‌ساله 1403) به 1264 دلار رسید و حتی در ماه‌‌‌های پایانی سال سطح پایین‌تر 1050 دلار را نیز ثبت کرد. پارسال «ریسک جنگ» در اوایل سال، بر رفتار خریداران مسکن اثر کاهنده گذاشت و در نتیجه باعث توقف اثرپذیری تورم مسکن از تورم دلار شد. نیمه دوم سال اما «ریسک ترامپ» جای ریسک سیاسی اولی را گرفت و این موضوع باعث بازگشت نسبی تقاضای خرید سرمایه‌‌‌ای به بازار ملک شد که تاحدودی روی تغییرات مثبت قیمت مسکن در اواخر پارسال اثر مستقیم گذاشت؛ در نهایت قیمت ارز در انتهای سال نسبت به ابتدای سال 1.5 برابر شد در حالی که قیمت مسکن حدود 20‌درصد افزایش یافت.

ابتدای فروردین امسال، سناریوی محتمل برای بازار مسکن، «حرکت تدریجی تقاضای خرید برای انجام معاملات در طول سال» بود و این فرضیه وجود داشت که امسال «جاماندگی قیمت مسکن از قیمت دلار در مسیر رشد» جبران می‌‌‌شود و قیمت دلاری افزایش پیدا می‌‌‌کند.

آن فرضیه با شروع کاری سال 1404 و جهش نرخ دلار به بالای 104‌هزار تومان و در نتیجه ثبت «کف 945 دلاری قیمت مسکن»، بیشتر تقویت شد. اما با اعلام خبر مذاکرات ایران و آمریکا و سپس برگزاری نشست در مسقط، اکنون یک معجزه در دماسنج دلاری بازار ملک اتفاق افتاده است. بدون آنکه بازار مسکن شاهد رشد شدید قیمت باشد، بهای دلاری هر مترمربع آپارتمان از کف زیر 1000 دلار بالا آمده و به سطح «نرمال» یعنی 1171 دلار رسیده است. احیای شرایط متعارف قیمت دلاری مسکن ناشی از «اثر قدرتمند تحول سیاسی» بر انتظارات فعالان بازار است.

اگر دست‌‌‌فرمان این روزهای سیاستگذار حفظ شود و «ریسک سیاسی» به شکل پایدار فروکش کند، در این صورت سناریوی محتمل برای بازار مسکن در ماه‌‌‌های آتی، «حفظ سطح قیمت دلاری مسکن در بازه 1100 تا 1200 دلار» خواهد بود. احتمال بالای ثبات نسبی نرخ دلار و همچنین دورشدن بازار مسکن از رفتار هیجانی معامله‌‌‌گران در این قالب، تصویر سناریوی احتمالی است.

تکرار وضعیت «سال 94 تا 96»؟

آنچه در قالب سناریوی محتمل برای بازار مسکن در صورت «توافق» و حصول نتیجه در مذاکرات مطرح است، سابقه تحقق در سال‌‌‌های 94 تا 96 را دارد. سال 94 بعد از جهش قیمت مسکن در سال‌‌‌های 90 تا 92 و توافق برجامی در تیرماه، موتور تورم ملکی آرام گرفت به‌طوری‌که قیمت مسکن طی دو ماه پیاپی کاهش یافت و سپس برای حدود سه سال به ثبات رسید. متوسط رشد سالانه قیمت مسکن در این سه سال، 5‌درصد بود؛ نرخی که در سال‌‌‌های جهش، ظرف یک ماه به ثبت می‌‌‌رسید. متوسط قیمت دلاری مسکن در سال‌‌‌های 94 تا 96 رقمی معادل 1193 دلار شد که همان نوسان در بازه 1100 تا 1200 دلار را نشان می‌‌‌دهد.

بررسی‌‌‌ها از روند قیمت دلاری مسکن طی 12 سال گذشته حاکی است، مقاطعی شبیه سال 93 و سال 1402 که جهش قیمت دلاری رخ داده، رشد تند قیمت مسکن عامل این صعود بوده و در مقاطعی که قیمت دلاری به کف فرود آمده مثل سال 97 و همچنین نیمه اول فروردین امسال، علت جهش شدید نرخ ارز بوده است.

خروج مشترک از بازار مسکن

در کنار قیمت دلاری مسکن، نبض بازار معاملات مسکن نیز براساس شاخص قیمت مسکن طی روزهای قبل و بعد از «نشست مسقط» حاکی از خروج مشترک دو سمت بازار یعنی عرضه و تقاضا از این بازار است. با وجود دو رفتار غیر‌هم‌جهت عرضه و تقاضا از روند مسیر «رفع تنش سیاسی» اما در یک مسیر هم‌جهت حرکت کرده‌‌‌اند و میل به خرید و فروش همزمان با کاهش چشمگیری مواجه شد.

سنجش شاخص بازار «قیمت پیشنهادی» در دو منطقه پرتقاضای تهران در غرب و شرق یعنی مناطق 4 و 5 در ابتدای سال 1404، حاکی از «تخلیه انرژی جهش مسکن» پس از «شروع مذاکرات غیرمستقیم ایران و آمریکا» است. شاخص میانگین «قیمت پیشنهادی» واحدهای مسکونی در محله‌‌‌های منتخب دو منطقه 4 و 5 تا پیش از «نشست مسقط» رقم 120.9 میلیون تومان در هر مترمربع را نشان می‌‌‌دهد. این دو منطقه شرق و غرب به عنوان مناطق میانی تهران به شمار می‌‌‌روند که میانگین قیمت پیشنهادی این دو منطقه به میانگین قیمت کل شهر نزدیک است.

اما آنچه در فایل‌‌‌های ارائه‌شده به بازار مسکن مورد توجه قرار گرفته است، کاهش چشمگیر عرضه فایل به این بازار و توقف نسبی معاملات بوده است که طبق روایت واسطه‌‌‌های ملکی بیش از هرچیزی به موضوع مذاکرات غیرمستقیم ایران و آمریکا باز‌می‌‌‌گردد که هر دو سمت بازار یعنی عرضه و تقاضا روند خرید و فروش ملک را نسبتا متوقف کرده‌‌‌اند.

نتایج تحقیقات میدانی نشان می‌‌‌دهد، به دلیل نااطمینانی حاکم بر بازار مسکن با توجه به شرایط کنونی سیاسی و اقتصادی و تغییرات مداوم دیگر بازار‌‌‌ها، قدرت ریسک‌‌‌پذیری افراد برای خرید و فروش بنا بر نوسانات زیاد در بازار، کمتر شده و هر دو سمت به دنبال ایجاد یک «ثبات نسبی» در وضعیت بازار هستند. به نوعی به دلیل نااطمینانی از وضعیت موجود و نوسانات بالا، ریسک ورود به بازار مسکن کم شده است.

برآیند شرایط موجود در بازار مسکن حاکی از رسیدن به یک «ثبات نسبی» است تا بازار با توجه به «حرکت سیاسی برای بهبود اوضاع» بر «تغییر انتظارات» بازیگران بازار را از فاز نااطمینانی خارج کند، زیرا در صورت ادامه نوسانات فعلی، در سال 1404 رکود همچنان در بازار مسکن باقی خواهد ماند.

در حال حاضر حاضر توقف نسبی در معاملات مسکن وجود دارد که به نفع ثبات قیمت در حرکت است. البته نکته قابل‌توجه براساس روایت واسطه‌‌‌های ملکی، اثرپذیری بازار ملک نسبت به دیگر بازارهای موازی عمدتا با تاخیر همراه است و نمی‌‌‌توان انتظار تغییر ناگهانی این بازار همگام با دیگر بازارها یعنی دلار و سکه را داشت و همین موضوع به توقف موقت معاملات بازار مسکن و ادامه رکود در این بازار منجر شده است. اما علاوه بر این، دلایل دیگری بر ادامه وضعیت رکودی بازار البته با توجه  به روند آتی نتیجه مذاکرات نیز مطرح است که می‌‌‌توان به کاهش قدرت خرید، عدم ارائه ‌وام‌‌‌های مناسب با قیمت روز مسکن توسط بانک‌ها، گرانی مصالح ساختمانی که به افزایش قیمت مسکن تمام‌شده منجر می‌‌‌شود، ندادن پروانه‌های پایان کار توسط شهرداری، فصل غیر معامله و… اشاره کرد. بنابراین، نتیجه مذاکرات در تعیین مسیر بازار مسکن در آینده بسیار اثرگذار خواهد بود.

دو سناریوی مسکن با توافق یا عدم‌توافق

در سال 1403 یک اتفاق متفاوت در بازار مسکن افتاد. بازارها در فواصل مختلف با رشد چشمگیر قیمت مواجه شدند، اما بازار مسکن به لحاظ قیمتی بسیار «کم رشد» بود. بهروز ملکی، کارشناس اقتصاد مسکن درباره چرایی این اتفاق و سناریوهای پیش روی بازار مسکن در سال 1404  گفت: شاخص‌‌های مختلف در بازار مسکن نشان می‌دهد، همه شاخص‌‌ها در این بازار تقریبا از اواخر سال 1402 تا نیمه اول 1403 به نقاط اوج خود رسیده بودند که آن را می‌توان در شاخص نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار، شاخص قیمت مسکن به اجاره و همچنین قیمت دلاری مسکن مشاهده کرد. هر کدام از شاخص‌‌ها گویای رسیدن بازار به «نقطه اوج» بوده است. واقعیت غیرکتمان که در این نقاط اوج وجود دارد این است که، همه آنها ناشی از تقاضای مصرفی نبوده بلکه با توجه به اینکه تقاضای مصرفی در بازار مسکن تضعیف شده، بخش قابل‌توجهی از این اتفاقات ناشی از ورود تقاضای سرمایه‌‌ای به بازار مسکن بود. اما سال 1403، یک سال بسیار پرتنش بود.

باتوجه به مسائل ژئوپلیتیکی که در منطقه رخ داد و به دلیل اینکه بازار مسکن اساسا نسبت به ریسک‌‌ها بسیار حساس است، به‌‌تدریج سرمایه‌گذاران به این نتیجه رسیدند که باید از بازار مسکن فاصله بگیرند و به سمت بازارهایی بروند که امکان نقل و انتقال پول راحت‌‌تر بوده و نقدشوندگی آن نیز بیشتر است.

ملکی درباره روند قیمت مسکن تصریح کرد: از مرداد 1403، اساسا هیچ‌گونه آمار قیمتی از بازار مسکن توسط مرکز آمار و بانک مرکزی ارائه نشده است و این کار تحلیل بازار مسکن را بسیار سخت‌‌ می‌کند. در واقع باید درباره بازاری اظهارنظر کرد که چراغ‌‌ها به لحاظ آمار خاموش است. اما با توجه به داده‌‌های موجود، قیمت مسکن در مرداد به حدود 1500 دلار در مترمربع رسیده بود و بر اساس آمارهای غیررسمی که چندان قابل اتکا نیستند، این عدد مدام کاهش پیدا کرده و در اسفند 1403 به حدود 1100 دلار رسید. این یعنی آنکه بازار مسکن یک روند بسیار تند و تیز نزولی را طی کرده است.

ملکی درباره چشم‌‌انداز بازار مسکن در سال 1404 به دو عامل «توافق یا عدم‌توافق در مذاکرات» و «سیاست پولی» اشاره کرد و افزود: واقعیت این است که در خصوص «سیاست پولی» از 1400 به بعد، سیاست بانک مرکزی با تغییراتی همراه بوده و سیاست سختگیرانه‌‌ای درباره کنترل ترازنامه بانک‌ها در پیش گرفت و به بیان دیگر سیاست کنترل نقدینگی را اجرایی کرد. بر اساس آمارهای موجود، رشد نقدینگی در 1400 بالای 40درصد بود و این رقم به زیر 30درصد آمد. این موضوع بسیار مهم است، زیرا با توجه به تاثیری که بر نرخ بهره می‌‌گذارد، شواهد موجود نشان می‌دهد در سال‌جاری احتمالا سیاست پولی بانک مرکزی تغییر چندانی نداشته باشد زیرا مهار «تورم» همچنان اولویت بانک مرکزی و سیاستگذار است.

اما این کارشناس اقتصاد مسکن، نسبت به روند نرخ دلار نظر متفاوتی دارد که مستقیما از توافق یا عدم‌توافق در مذاکرات متاثر خواهد شد. دلار مساله‌ای است که می‌تواند از توافق یا عدم‌توافق تاثیر بپذیرد. در واقع درجاتی از توافق یا عدم‌توافق، می‌تواند قیمت دلار را تحت‌تاثیر قرار دهد و هرچقدر توافق با گستردگی بیشتری شکل بگیرد بازار دلار می‌تواند آرامش بیشتری داشته باشد و بالعکس.

اما بازار مسکن به نظر این کارشناس اقتصاد مسکن متفاوت عمل خواهد کرد، یعنی در صورت توافق قیمت دلاری مسکن شاید به کف 1000 دلار هم برسد اما مجددا این روند افزایشی خواهد بود. با این حال در صورت تشدید ریسک‌‌ها می‌تواند کف 1000 دلار را از دست بدهد. البته بستگی دارد این میزان از عدم‌توافق تا به کجا برسد. اگر به مرحله تنش حداکثری برسد، کف 1000دلار را از دست خواهد داد و آن وقت باید انتظار یک شرایط دیگری را در بازار مسکن داشته باشیم.