پشت پرده توقف رشد اجاره بها در تهران

 با این حال، این ایست «رشد ماهانه اجاره‌‌‌بها» ۶ پیام تازه از نبض اجاره آپارتمان‌‌‌های پایتخت مخابره می‌‌‌کند.

شاخص «میانگین اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی» آپارتمان براساس ارقام موجود در فایل‌‌‌های اجاره محله‌‌‌های منتخب ۲۲ منطقه تهران در ابتدای آذر یا همان شاخص اجاره مسکن  نشان می‌‌‌دهد، سطح متوسط اجاره بهای ماهانه  آپارتمان‌‌‌ها در حال حاضر ۱۶.۲میلیون تومان و پول پیش در کنار آن نیز در حدود ۴۶۰ میلیون تومان است.

در واقع، داده‌‌‌های ابتدای آذر براساس شاخص اجاره مسکن دنیای اقتصاد، با توجه به ماحصل تبدیل کامل پول‌پیش به اجاره‌‌‌بهای ماهانه، حاکی از اجاره آپارتمان با میانگین اجاره‌‌‌بهای ماهانه متر مربعی حدود ۳۷۰هزار تومان است که این رقم کاهش یک‌درصدی نسبت به ابتدای آبان را از خود نشان می‌‌‌دهد.

این شاخص که از روی فایل‌‌‌های با عمربنای ۸ سال و میانگین مساحت ۸۱ مترمربع محاسبه می‌‌‌شود، حاکی از برقراری نوعی ثبات در بازار اجاره مسکن پایتخت به لحاظ روند ماهانه است. در واقع اولین پیام مهم این بازار براساس شاخص اجاره مسکن «دنیای اقتصاد» این است که تورم ماهانه در تهران تقریبا صفر یا منفی یک درصد بوده است.

دومین موضوع تاثیرگذار بر ثبات تورم اجاره مسکن، افزایش وزن پول‌پیش در فایل‌‌‌های اجاره نسبت به وزن اجاره‌‌‌بهای ماهانه است. آمارهای ارائه شده از شاخص «اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی» نشان می‌‌‌دهد وزن پول پیش در ابتدای امسال معادل میانگین ۴۰۰میلیون تومان بود، این در حالی است که این رقم در ابتدای آذر به ۴۶۰ میلیون تومان رسیده است. البته این افزایش پول‌پیش تغییری در مبلغ کلی اجاره‌‌‌ ایجاد نکرد. از جمله علت اصلی گرایش موجرها به افزایش مبلغ رهن یا پول پیش، سرمایه‌‌‌گذاری آنها در دیگر بازارهای سرمایه‌‌‌ای است.

افت یک‌درصدی یا ثبات نسبی اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی در ابتدای آذر نسبت به ابتدای آبان به کاهش حجم تقاضای اجاره در بازار اجاره مسکن آذر باز می‌‌‌گردد. براساس فایل‌‌‌‌‌‌های ارائه شده اجاره پیشنهادی آپارتمان‌‌‌ها و اطلاعات واسطه‌گران بازار مسکن، میزان تقاضا برای جابه‌جایی در این ماه در مقایسه با تابستان کاهش پیدا کرده و در عین حال فایل اجاره نیز کم شده است.

شاخص اجاره مسکن از فایل‌‌‌های پیشنهادی آپارتمان‌‌‌های اجاره‌‌‌ای نشان می‌‌‌دهد، در سال گذشته همین موقع میانگین ارقام پول‌پیش و اجاره‌‌‌بهای ماهانه به ترتیب ۳۴۰‌میلیون تومان و ۱۲میلیون تومان در «اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی» بود. در واقع تورم نقطه‌‌‌ای اجاره در ۲۲ منطقه تهران براساس شاخص اجاره مسکن «دنیای اقتصاد» حاکی از افزایش ۳۲درصدی میانگین «اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی» موجرها در ابتدای آذر نسبت به مدت مشابه در سال ۱۴۰۲ است.

ششمین پیامی که وضعیت بازار اجاره مسکن به همراه دارد، افزایش میزان اجاره بهای آپارتمان‌ها بیش از «نرخ مصوب دولت» است. نتایج نظرسنجی از مخاطبان خود در کانال تلگرام به نشانی  den_ir@  در پرسشی خطاب به مستاجران سراسر کشور نشان می‌‌‌دهد، تنها ۱۴درصد از کل نظر‌‌‌دهنده‌‌‌ها در پاسخ به پرسش «مبلغ اجاره در قراردادهای ۱۴۰۳ برای شما مستاجران چند درصد نسبت به سال گذشته افزایش پیدا کرد؟» اعلام کرده‌اند که میزان رشد اجاره‌بها در قراردادهای جدید «حداکثر ۲۵درصد» بود و در واقع بیش از ۸۰درصد از نظر‌‌‌دهنده‌‌‌ها اعلام کردند، اجاره‌‌‌بهای آنها بیش‌ ‌‌از «نرخ مصوب دولت» یعنی بیش از ۲۵درصد افزایش یافته است.

بررسی‌‌‌های «دنیای‌‌‌اقتصاد» نشان می‌‌‌دهد، علت عبور اکثریت موجرها از نرخ مصوب اجاره‌‌‌دولتی، رشد هزینه‌‌‌های زندگی بیش از نرخ ۲۵درصد است.

به بیان ساده، مشکل اقتصادی موجر و مستاجر برای خیلی از این گروه، مشترک است و آن، تورم عمومی بالا است. سمت عرضه بازار اجاره برای پوشش این تورم به دنبال «جبران از محل رشد اجاره‌‌‌بها متناسب با نرخ تورم» است و سمت تقاضا نیز به دلیل همین تورم بالا، از پس رشد اجاره‌‌‌بها برنمی‌‌‌آید چون باید هزینه‌‌‌های ضروری دیگر همچون خوراکی و درمان را تامین کند. این معادله می‌‌‌گوید، به جای نرخ‌‌‌گذاری برای رشد اجاره‌‌‌بها که جواب نداده است باید «تورم عمومی» کاهش یابد.