رکود معاملاتی که نتیجه سیاست‌های انقباضی دولت سیزدهم بود، مدت‌هاست که در همه بازار‌ها از دلار تا خودرو و مسکن احساس می‌شود. پولی در بازار‌ها نیست و همین باعث شده قیمت در بازارهایی چون خودرو و دلار تا حدی کنترل شود، اما مسکن از این قاعده تبعیت نکرده و قیمت‌ها همچنان افزایشی است.
نتیجه آن هم وضعیتی است که آرزوی خانه دار شدن را هر روز محال می‌کند. آخرین بررسی روزنامه دنیای اقتصاد از وضعیت قدرت خرید جامعه و قیمت مسکن نشان داده مدت زمان انتظار برای خرید خانه اول در بازار مسکن تهران ۱۰ برابر نُرم جهانی است و دلیل آن نیز در درجه اول به جهش دوباره قیمت مسکن در سال ۱۴۰۲ مربوط است.
توقف یا ادامه این روند برای بعد از این در گرو سیاست‌های دولت چهاردهم است. مسعود پزشکیان برنامه مشخصی را برای معضل مسکن ارائه نکرده، اما در تازه‌ترین اظهارات خود در نشست خبری اخیر صحبت‌هایی را برای برداشتن تمرکز تقاضا از تهران با روی میزگذاشتن طرح انتقال پایتخت مطرح کرده است. آیا این طرح کمکی به این بازار خواهد کرد؟ «محمود فاطمی عقدا» کارشناس مسکن و رئیس اسبق مرکز تحقیقات مسکن وزارت راه و شهرسازی به بررسی این موضوع پرداخته که در ادامه می‌خوانید.
قیمت زمین منتظر به جریان افتادن دوباره معاملات است
محمود فاطمی عقدا به بررسی دلایل رشد قیمت مسکن پرداخته و عنوان می‌کند: قیمت تمام‌شده مسکن تابع قیمت زمین، مصالح، دستمزد و هزینه‌های اداره‌ای است که شامل صدور پروانه ساختمانی و پایان کار و انشعابات می‌شود. طی این سال‌ها تمام این موارد رشد صعودی داشته اند، به خصوص قیمت زمین. زمین علی الخصوص در کلان شهرها و شهر‌های متوسط نقش بسیار اساسی دارد چون نمی‌توان آن را تولید کرد. طبیعتا وقتی که ما نتوانیم از ظرفیت‌های خوب و مناسب زمین‌ها در محدوده‌های شهر استفاده کنیم، قیمت زمین تاثیرش روی قیمت تمام شده مسکن بسیار بالا خواهد بود. به همین دلیل ما رشد قیمت را متاسفانه در حوزه مسکن شاهد هستیم و حتی رکود حاکم در این حوزه نیز این عامل مهم را کم اثر نمی‌کند، چون به هر حال سرمایه‌ای است که منتظر به جریان افتادن دوباره بازار است.
به گفته این کارشناس بازار مسکن هم از طرفی یکی از بازار‌های موثر در اقتصاد کلان ملی است و قاعدتا می‌تواند با دیگر بازار‌های ارز، طلا و بورس رقابت کند، درنتیجه اجازه نمی‌دهد قیمت مسکن افت کند. مسکن در ایران کالای سرمایه‌ای است و سعی می‌کند که جایگاه و ارزش خودش را حفظ کند.
او در ادامه می‌افزاید: از طرف دیگر برنامه‌های تولید مسکن و ساخت مسکن در کشور طی این سال‌ها کمتر محقق شده به همین دلیل در بازار یک بی‌اعتمادی نسبت به سیاست‌های دولت‌های قبل وجود دارد. دولت آقای دکتر پزشکیان هم، چون شروع کارش است هنوز در این حوزه سیاستی اعلام نشده است، برنامه‌هایی که بخواهد وارد مرحله اجرا بشود و اعتماد بازار را به دست بیاورد هنوز رقم نخورده است. در نتیجه بازار الان در یک سردرگمی بسر می‌برد و این رکود را بیشتر می‌کند.
طرح انتقال پایتخت بسیار سخت خواهد بود
فاطمی عقدا درباره طرح انتقال پایتخت نیز می‌گوید: قاعدتا هر اقدامی که بتواند فشار تقاضای مسکن را از روی کلانشهر‌ها و به خصوص تهران کم کند، خیلی به جلوگیری از جهش قیمت مسکن کمک می‌کند، ولی اینکه کشور چگونه می‌تواند این امر بسیار مهم را تحقق ببخشد، یک بحث جدی است. دولت‌های قبل هم کم و بیش تفکر و ایده جا به جایی پایتخت را داشته و حتی مکان یابی‌هایی در گذشته انجام شده بود که به کجا منتقل شود، به چه بخش‌هایی می‌تواند منتقل بشود و… . این طرح با توجه به سابقه پایتختی تهران و تمرکز بیش از حد ثروت، جمعیت و امکانات درآن، اگرچه شدنی است، اما خیلی سخت است و قطعا هزینه هم دارد.
سواحل ارزشمندتر از پهنه‌های سرزمینی هستند
به باور این کارشناس بازار مسکن شاید راه بهتر این باشد که ما از ظرفیت‌هایی که در کشور به خصوص در سواحل داریم استفاده کنیم. مثل بقیه کشور‌های حوزه خلیج فارس و کشور‌های پیشرفته که بنادر فعال در سواحل آن می‌بینیم. می‌توان با تأسیس شهر‌های بزرگ صنعتی با مأموریت‌های مشخص که جاذب متقاضیان کار باشند، خود به خود فشار از روی کلانشهر‌ها برداشته شود. در این صورت جمعیت جوان جویای کار در یک محیط از هر جهت مناسب هم اشتغال داشته باشند و هم زندگی کنند. این روش‌ها موثرتر از طرح‌هایی مثل گسترش شهرها و یا انتقال بخش‌هایی از دولت به خارج از پایتخت خواهد بود.
فاطمی عقدا در این باره تصریح می‌کند: این اتفاق عزم دولت را می‌طلبد که برای یکبار تصمیم بگیرد و حداکثر استفاده از این سواحل رها شده با ظرفیت بسیار عالی داشته باشد. در این راستا اقتصاد دریا را باید فعال کنیم. اقتصادی که تاکنون در اقتصاد ملی ما هیچ نقشی نداشته و اگر هم توجه شده بسیار کم در حد نیاز است. در صورتی که دریا و سواحل ظرفیت‌های فوق‌العاده بالا دارند و بسیار ارزشمندتر از پهنه‌های سرزمینی هستند. دولت اگر برنامه ریزی جدی و اجرایی کند و استمرار به خرج دهد این کار قطعا می‌تواند موثر باشد. به نظر من حداقل بیش از ده شهر بزرگ و کلان صنعتی با مأموریت‌های مورد نیاز کشور و مورد نیاز منطقه احداث شود تا هم جاذب جمعیت باشد، هم فشار تقاضای مسکن تهران را کم کند و هم توزیع جمعیتی در کشور مناسب شود.
پیش بینی قیمت مسکن
او در پیش بینی قیمت مسکن می‌گوید: قیمت بازار مسکن در تمام دوره‌های قبل از انقلاب و بعد از انقلاب تابع سیاست‌های دولت و متولیان این امر است. اگر سیاست‌های دولت و سازندگان بر این باشد که واقعا به امر تولید مسکن بپردازند و این بازار ساخت و ساز فعال بشود، قطعا ما می‌توانیم قیمت را کنترل کنیم؛ ولی اگر به هر دلیل این بازار رکود بخواهد ادامه پیدا کند و به هر دلیلی مثل سیاست‌های دولت‌های قبلی چه در دولت‌های آقای روحانی چه آیت الله رئیسی نتواند به نتیجه برسد، بازار عکس العمل منفی به این امر نشان خواهد داد و تقاضا بر عرضه پیشی خواهد گرفت و وقتی که تقاضا زیاد شود نتیجه منطقی‌اش افزایش قیمت است.
به گفته این کارشناس، بازار مسکن و اقتصاد مسکن جزء بازارهایی است که به شدت دلال‌بازی و سوداگری در آن قوی است. زمانی که آن‌ها در بازار به میدان بیایند و فعال شوند و نامه‌ها و سیاست‌های حوزه مسکن نتواند جلوی آن‌ها را بگیرد، مسلما انتظاری جز افزایش قیمت نخواهیم داشت.