پشت پرده کاهش تورم اجاره بها در بهار امسال

مشخصات سری اول معاملات اجاره مسکن 1403، از شکل‌‌‌گیری بهار متفاوت در این بازار خبر می‌دهد. برآوردها نشان می‌دهد، تورم اجاره پایتخت در میانه بهار، بر اساس ارقامی که هم‌‌‌اکنون در قراردادهای جدید درج می‌شود، با وضعیت تورمی بازار اجاره 1401 و 1402 متفاوت است. روایت فعالان بازار اجاره از آنچه هم‌‌‌اکنون در شکل اعداد و ارقام جدید در قراردادهای اجاره خودنمایی می‌کند حاکی است، تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن در اولین قراردادهای این بازار در سال‌جاری، از تورم اجاره دو سال قبل کمتر است. آن طور که واسطه‌‌‌های بازار اجاره در مناطق مختلف شهر تهران به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند: تورم اجاره در قراردادهای جدید که میانه بهار امسال بین موجر و مستاجر منعقد شده است، بین 25 تا 35‌درصد بوده است؛ این در حالی است که آمارهای رسمی از تورم اجاره مربوط به بازه زمانی بهار دو سال قبل نشان می‌دهد، بهار 1401 متوسط اجاره‌‌‌بها در تهران 46‌درصد و بهار 1402 معادل 53‌درصد رشد داشت؛ این میزان رشد در واقع نشان‌دهنده تغییرات نقطه به نقطه اجاره‌‌‌بها در هر یک از این سال‌ها نسبت به سال قبل از آنهاست. این ارقام نشان می‌دهد، میزان رشد اجاره در قراردادهای موجر و مستاجر در میانه بهار امسال از سرعت رشد اجاره‌‌‌بها در بهار 1401 و بهار 1402 کمتر است؛ هر چند ارقام اجاره‌‌‌بها تحت‌تاثیر جهش سال‌های اخیر، کماکان از توان طیف گسترده‌‌‌ای از مستاجرها خارج است و امسال هم مستاجرها مانند سال‌های قبل سال سختی را در این بازار پیش‌‌‌رو دارند.

تازه‌‌‌ترین تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت بازار اجاره مسکن در مناطق مختلف پایتخت در حالی از متوسط تورم 25 تا 30 درصدی در قراردادهای جدید نسبت به ارقام اجاره سال قبل خبر می‌دهد که در سه منطقه شمالی تهران (1 تا 3) به روایت فعالان بازار اجاره، معاملات اجاره در برخی موارد با نرخ‌های متفاوت (بعضا بیش از این میزان) در حال انجام است. برخی از آنها از تورم 40 تا 45 درصدی در بازار اجاره شمال تهران خبر می‌دهند. اما در عمده مناطق شهر تهران به‌خصوص مناطق مصرفی، تورم اجاره در قراردادهای جدید کمتر از این مناطق است. البته این شرایط به معنای بهتر شدن اوضاع بازار اجاره نیست؛ بلکه نشان‌دهنده آن است که شدت بحران در مقطع زمانی شروع بازار اجاره 1403، فعلا کمتر از بحرانی است که در بهار 1401 و 1402 تجربه شد.

به روایت واسطه‌‌‌های بازار اجاره مسکن مناطق مختلف شهر تهران، در صورت ثبات در متغیرهای بیرونی اثرگذار بر بازار مسکن و اجاره، انتظار می‌رود قراردادهای تابستانی این بازار نیز با همین میزان افزایش (تا 30 درصد)، منعقد شود. بازار اجاره 1403 همچنین امسال با یک تغییر سیاستی نیز روبه‌رو خواهد بود. قانون ساماندهی بازار اجاره در روزهای اخیر بعد از سه بار رفت و برگشت بین مجلس و شورای نگهبان، سرانجام از سوی این شورا تایید شد و به زودی به بازار ابلاغ می‌شود. بر اساس این قانون در شهرهایی که تورم عمومی در آنها بیش از 30‌درصد است، وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی و سیاستگذار بخش مسکن، اقدام به تعیین سقف مجاز برای افزایش اجاره‌‌‌بها معادل 50 تا 100‌درصد نرخ تورم عمومی خواهد کرد. آن‌طور که برنامه‌‌‌ریزی شده است احتمالا این قانون از ابتدای تابستان در بازار اجاره اعمال خواهد شد و به دلیل آنکه مصوبه مجلس است در بازار لازم‌‌‌الاجرا خواهد بود.

سازگاری با قانون مصوب

اما در شرایطی که هنوز این قانون در بازار اجرایی نشده است، بررسی‌‌‌ها و نتایج تحقیقات میدانی نشان می‌دهد ارقام مربوط به تورم اجاره مسکن شهر تهران در بهار 1403، فعلا به نوعی با فرمول تعیین‌شده در این قانون برای تعیین سقف مجاز افزایش اجاره‌‌‌بها، سازگار است. آنچه این سازگاری را در مقطع زمانی فعلی نشان می‌دهد با استناد به روایت فعالان بازار مسکن از سطح بهاری تورم اجاره و مقایسه آن با تورم عمومی سال 1402، قابل مشاهده است. بر اساس آمار‌‌‌های رسمی، تورم عمومی سال 1402 در کشور 40.7‌درصد بوده است. بنابراین نرخ رشدی که به روایت واسطه‌‌‌ها و فعالان بازار اجاره‌‌‌ در قراردادهای امسال این بازار اعمال شده است به طور متوسط زیر سطح تورم عمومی سال 1402 است و با توجه به فرمول تعیین‌شده در قانون جدید، در همان بازه 50 تا 100 درصدی نرخ تورم عمومی قرار می‌گیرد. حتی در برخی از مناطق مرغوب‌‌‌تر و بالاتر شهر تهران که واسطه‌‌‌ها از رشد 40 درصدی اجاره‌‌‌بها در قراردادهای سال جدید نسبت به قراردادهای بهار 1402 خبر می‌دهند، همچنان این سطح تورم اجاره زیر سطح تورم عمومی 1402 قرار دارد. اما سوال این است که این سازگاری از چه محلی حاصل شده است؟ آن هم در مقطعی که هنوز قانون مصوب در بازار اجرا نشده و به تازگی از سوی شورای نگهبان تایید شده است. بررسی‌‌‌ها و نتایج تحقیقات میدانی در این باره نشان می‌دهد این سازگاری به معادله‌‌‌ای نانوشته اما مورد توافق موجر و مستاجر در بهار 1403 بر سر میزان رشد اجاره‌‌‌بها در قراردادهای جدید برمی‌‌‌گردد. در این معادله موجر با درنظر گرفتن یک فاکتور کلیدی از کشش بازار و توان مالی مستاجرها، نرخ‌های جدید را در بازار اجاره اعمال می‌کند. ضمن آنکه مستاجر نیز به دلیل چند سال پیاپی تورم بالا در این بازار، هم‌‌‌اکنون در شکننده‌‌‌ترین وضعیت به لحاظ تحمل افزایش اجاره‌‌‌بها قرار دارد.

متغیرهای کلیدی کدامند؟

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» و روایت فعالان بازار اجاره نشان می‌دهد، آنچه هم‌‌‌اکنون بیش از هر عامل دیگری سطوح جدید اجاره‌‌‌بها را در شهر تهران تعیین می‌کند، «کشش بازار» و «توان مالی مستاجرها» است. موجرها عمدتا با نگاه به تورم عمومی و تورم مسکن اقدام به تعیین نرخ‌های جدید در بازار اجاره می‌کنند و در این میان نیم‌‌‌نگاهی نیز به توان مالی مستاجرها دارند که هم‌‌‌اکنون در شکننده‌‌‌ترین وضعیت خود قرار دارد. هر چند تورم در بازار اجاره سال‌های قبل و حتی امسال به قدری است که طیف زیادی از مستاجرها ناچار به مهاجرت به مناطق پایین‌‌‌تر یا سکونت در واحدهای ارزان‌‌‌تر و ضعیف‌‌‌تر هستند. همین موضوع باعث شده است، موجرها که سال گذشته، به طور متوسط، قراردادهای جدید را با تورم 50 درصدی امضا کردند، امسال بعد از مواجهه با توان مالی مستاجرها، قراردادها را با تورم کمتری، منعقد کنند. فعالان بازار اجاره معتقدند: آنچه بیش از هر اقدامی در کاهش التهاب تابستانی بازار اجاره موثر است، ثبات نرخ ارز به عنوان متغیر بیرونی اثرگذار بر بازار مسکن و اجاره و به دنبال آن مهار تورم عمومی و تورم مسکن است. چرا که بسیاری از موجرها با نگاه به این پارامترها اقدام به تعیین سطوح جدید اجاره‌‌‌بها می‌کنند.

یک نکته دیگر که در جریان تحقیقات میدانی از بازار اجاره شهر تهران رصد شد مربوط به مشاهده طیفی از موجر اولی‌‌‌ها در این بازار است. آن‌طور که واسطه‌‌‌های بازار اجاره اعلام کردند: عرضه فایل اجاره‌‌‌ به بازار از محل ورود گروه جدیدی از موجرها به بازار افزایش یافته است. برخی از این موجر اولی‌‌‌ها به دنبال سبقت تورم اجاره از تورم عمومی برای کسب درآمد از این محل ترغیب به عرضه آپارتمان‌‌‌های خود به بازار اجاره شده‌‌‌اند. در میان این موجراولی‌‌‌ها، البته سازنده‌‌‌هایی دیده می‌‌‌شوند که برای پوشش بخشی از هزینه‌‌‌های ناشی از تورم مصالح ساختمانی در شرایط رکود بازار مسکن، یک یا چند واحد آماده خود را به بازار اجاره عرضه کرده‌‌‌اند. بازار اجاره‌ بهار 1403 همچنین شاهد بازگشت بخشی از موجرهایی است که در سال‌های شیوع کرونا و بعد از آن، از اجاره‌‌‌داری انصراف داده  و  واحد خود را خالی نگهداری می‌‌‌کردند. واسطه‌‌‌های بازار به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند: بهار امسال عرضه فایل اجاره به بازار مسکن نسبت به بهار سال گذشته بیشتر شده است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، نسبت تورم اجاره به تورم عمومی از آذرماه سال گذشته به بالای عدد یک رسید. در حالی که در 12 ماه سال گذشته، به طور متوسط این نسبت، یک بود (تورم اجاره به سطح برابر با تورم عمومی رسید)، فروردین ماه امسال این نسبت به 1.3 رسید.