پادزهر تورم مسکن

تازه‌‌‌ترین روایت سازنده‌‌‌ها از وضعیت فعالیت‌‌‌های ساختمانی در فروردین ماه، نشان‌دهنده شارژ امیدواری آنها نسبت به آینده کوتاه‌مدت این بازار است. بررسی‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد، اواخر فروردین ماه امسال، امیدواری سازنده‌‌‌ها نسبت به وضعیت پیش‌‌‌روی آنها در بازار مسکن و ساختمان، از محل رفع تنش غیراقتصادی و ثبات اخیر نرخ ارز، شارژ شده است. در حالی که اولین ماه از سال‌جاری(فروردین) به واسطه اوج‌‌‌گیری تنش سیاسی بین ایران و اسرائیل و رکورد‌شکنی قیمت دلار، ریسک‌‌‌های غیراقتصادی وانتظارات تورمی به میزان قابل‌توجهی افزایش یافت، اما با فروکش کردن این تنش‌‌‌ها و ریسک‌‌‌ها در اواخر فروردین، سازنده‌‌‌ها تصویر امیدوارکننده‌‌‌ای از آینده کوتاه مدت پیش‌‌‌روی بازار ساخت‌وساز ارائه کردند.

این تصویر امیدوار‌کننده به همراه شاخص‌‌‌های‌‌‌ دیگری که وضعیت بازار ساخت‌وساز و مسکن به روایت سازنده‌‌‌ها در فروردین ماه 1403 را نشان می‌‌‌دهد در تازه‌‌‌ترین گزارش شامخ بخش ساختمان، دیروز از سوی اتاق تعاون ایران منتشر شد. در این گزارش، به‌رغم افزایش قابل‌توجه عدد شاخص مربوط به «سرعت رشد هزینه ساخت» و «تغییرات افزایشی قیمت تمام شده مسکن»، سازنده‌‌‌ها تصویری امیدوار‌‌‌کننده‌‌‌تر نسبت به یکسال اخیر از آینده کوتاه‌مدت فعالیت‌‌‌های خود در این بخش ارائه کرده‌‌‌اند. این موضوع به نوعی پادزهر تورم مسکن و شرط اصلی برای بهبود اوضاع بازار ساخت ومعاملات آپارتمان‌‌‌ها که همان کاهش انتظارات تورمی و مهار ریسک‌‌‌های غیراقتصادی و در وهله بعد ثبات نرخ ارز است را این بار به روایت سازنده‌‌‌ها و در قالب نتایج یک نظرسنجی(گزارش شامخ بخش ساختمان) نشان می‌‌‌دهد.

اوضاع فروردین به روایت سازنده‌‌‌ها

نتایج نظرسنجی از سازنده‌‌‌ها و مدیران شرکت‌های ساختمانی که به روال هر ماه در قالب گزارش طرح شامخ مدیران خرید ساختمان منتشر می‌شود، از افزایش امیدواری سازنده‌‌‌ها نسبت به وضعیت کسب و کارشان در آینده نزدیک خبر می‌‌‌دهد. در این گزارش، وضعیت بازار ساخت‌وساز و مسکن از دیدگاه سازنده‌‌‌ها در هر ماه، با 12 شاخص مورد ارزیابی قرار گرفته و نتایج این ارزیابی در قالب شامخ کل، منتشر می‌شود. در صورتی که اعداد مربوط به شامخ کل و هر کدام از شاخص‌‌‌های مورد بررسی از 50 بیشتر باشد نشان‌دهنده بهبود یا صعود شاخص مورد بررسی، اعداد 50 نشان‌دهنده عدم‌تغییر وضعیت واعداد کمتر از 50 نشان‌دهنده بدتر شدن اوضاع یا افت شرایط شاخص مورد نظر است. عدد مربوط به شامخ کل ساختمان در فروردین ماه امسال، 33.87 گزارش شده است. از آنجا که این عدد با 50 فاصله قابل‌توجهی دارد و به طور محسوس از 50 کمتر است، روایت کلی سازنده‌‌‌ها از وضعیت بازار مسکن وساخت‌وساز در فروردین ماه نشان‌دهنده بدتر شدن اوضاع نسبت به ماه قبل(اسفند) است. البته بخش مهمی از این افت و کاهش و بدتر شدن اوضاع مربوط به نیمه تعطیل بودن بازار مسکن وفعالیت‌‌‌های ساختمانی در فروردین ماه به روال فروردین هر سال به دلیل تعطیلات سال نو است.

با این حال، برآیند دو شاخص مربوط به تورم ساخت و قیمت تمام‌شده واحدهای ساخته شده از رشد بیشتر هزینه‌‌‌های ساخت مسکن به روایت سازنده‌‌‌ها در فروردین ماه حکایت دارد. عدد شاخص مربوط به قیمت خرید مواد اولیه و لوازم مورد نیاز برای ساخت‌وساز که در واقع نشان‌دهنده وضعیت تورم ساخت از ناحیه رشد قیمت مصالح وتجهیزات ساختمانی است در فروردین ماه امسال، در بالاترین سطح از اردیبهشت سال گذشته قرار گرفت. عدد این شاخص 72.04 گزارش شده است که به دلیل فاصله قابل‌توجهی که با عدد 50 دارد نشان‌دهنده رشد محسوس هزینه ساخت از ناحیه تورم بالای مصالح ساختمانی در فروردین ماه است.  همچنین شاخص مربوط به قیمت تمام شده واحدهای مسکونی در فروردین ماه امسال به بالاترین میزان خود از تیر 1402 رسید. عدد این شاخص نیز 66.67 گزارش شده که با عدد 50 فاصله قابل‌توجهی دارد. این عدد نشان‌دهنده رشد بالای قیمت تمام‌شده واحدهای ساخته شده در اولین ماه از سال 1403 است.

تورم بالا؛ انتظارات مثبت

به رغم آنکه روایت سازنده‌‌‌ها از وضعیت بازار ساخت‌وساز و مسکن در فروردین ماه از رشد محسوس هزینه‌‌‌های ساخت و همچنین تورم بالا در بخش مسکن حکایت دارد، اما شاخص مربوط به انتظارات آنها از آینده کوتاه مدت بازار ساخت‌وساز، نشان‌دهنده امیدواری آنها نسبت به شرایط این بازار در اردیبهشت ماه است.

عدد مربوط به شاخص انتظارات سازنده‌‌‌ها از فعالیت‌‌‌های ساختمانی در ماه پیش‌‌‌رو، در این گزارش بالاترین عدد از فروردین سال گذشته است. عدد این شاخص در گزارش فروردین ماه امسال 62.90 گزارش شده است.

این موضوع نشان می‌‌‌دهد به‌رغم رشد محسوس هزینه ساخت و قیمت تمام شده مسکن در فروردین ماه که تحت‌تاثیر بالا گرفتن تنش‌‌‌های سیاسی، افزایش انتظارات تورمی و پیشروی قیمت دلار تا 70‌هزار تومان، رخ داد، اما سازنده‌‌‌ها نسبت به آینده کوتاه‌مدت فعالیت‌‌‌های خود امیدوارتر شده‌‌‌اند.

بررسی‌‌‌های «دنیای اقتصاد» در این باره نشان می‌‌‌دهد، علت این موضوع، به فروکش کردن ریسک‌‌‌های غیراقتصادی و تنش بین ایران واسرائیل وبازگشت قیمت دلار به کانال 60‌هزار تومانی در اواخر فروردین ماه و ثبات قیمت ارز مربوط می‌شود که در روزهای سپری شده از اردیبهشت ماه نیز کماکان ادامه دارد.

در واقع می‌توان گفت خوش‌بینی نسبی سازنده‌‌‌ها از محل کاهش تنش و کاهش ریسک‌‌‌های غیراقتصادی شارژ شده است و آنها شرایط اردیبهشت ماه را بهتر از فروردین ماه که تنش‌‌‌ها بالا گرفت و نرخ ارز تا 70‌هزار تومان صعود کرد، پیش‌بینی می‌‌‌کنند. ضمن اینکه عدد این شاخص طی یک سال اخیر بالاترین بوده است و نشان‌دهنده آن است که سازنده‌‌‌ها هم‌‌‌اکنون نسبت به یکسال قبل امیدواری بیشتری نسبت به شرایط پیش‌‌‌روی خود در بازار ساخت ومعاملات مسکن دارند.

در گزارشی که 9 اردیبهشت ماه امسال با عنوان «کانال‌‌‌یابی تورم مسکن» در همین صفحه منتشر شد، به اثر ریسک‌‌‌های غیراقتصادی و تشدید انتظارات غیرتورمی در تورم مسکن پرداخت. براساس این گزارش که روایت روز گذشته اتاق تعاون درباره ارزیابی سازنده‌‌‌ها از وضعیت فروردین ماه و همچنین انتظار آنها از آینده کوتاه‌مدت کسب و کارهای ساختمانی نیز با یافته‌‌‌های آن هم‌‌‌جهت است، ریسک‌‌‌های غیراقتصادی و به دنبال آن نوسانات ارزی، در یک دهه اخیر مهم‌ترین بازیگردان بازار ساخت و معاملات مسکن بوده است. در یک دهه اخیر، قیمت واقعی مسکن بیش از دو برابر افزایش یافته است؛ این در حالی است که رشد قیمت واقعی مسکن در دهه‌‌‌های قبل، بسیار کمتر و در برخی دهه‌‌‌ها مانند دهه 70 حتی منفی بوده و قیمت واقعی که از تفاضل قیمت اسمی با تورم عمومی به دست می‌‌‌آید نه تنها رشد نداشته که کاهش داشته است. این دهه و سال‌‌‌هایی که بازار مسکن با رشد قیمت واقعی همراه نبوده و حتی قیمت واقعی مسکن در آن، کاهش هم داشته است سال‌‌‌هایی است که تورم مسکن از ناحیه ریسک‌‌‌های غیراقتصادی و نوسان ارزی شارژ نشده است؛ در واقع در این سال‌ها و دهه‌‌‌ها برخلاف دهه 90، عملا بازار مسکن با ریسک‌‌‌ غیراقتصادی با اثر محسوس بر بازار ملک و در سطح بالا مواجه نبوده است.

در مواقعی که ریسک‌‌‌های غیراقتصادی از ناحیه تنش‌‌‌ها، مشابه تنش سیاسی اخیر بین ایران واسرائیل، شدت می‌گیرد، انتظارات تورمی از دو ناحیه به صورت مستقیم وغیرمستقیم بر بازار مسکن وساخت‌وساز و در نهایت قیمت واحدهای مسکونی اثر افزایشی ایفا می‌‌‌کند. هر دو اثر مستقیم وغیرمستقیم، تحت‌تاثیر نوسانات ارزی ناشی از تنش‌‌‌ها وتشدید ریسک‌‌‌های غیراقتصادی، بازار مسکن را تحت‌تاثیر قرار می‌‌‌دهد.

به طور مستقیم، افزایش نرخ ارز منجر به افزایش سرعت رشد هزینه‌‌‌های ساخت مسکن و تورم مصالح ساختمانی شده و با اثرگذاری افزایشی روی قیمت تمام شده مسکن همراه خواهد بود.  به طور غیرمستقیم نیز تنش‌‌‌ها و ریسک‌‌‌های غیراقتصادی با اثرگذاری روی قیمت ارز و صعود نرخ دلار، منجر به افزایش تقاضای سرمایه‌‌‌ای در بازار ملک برای حفظ و ارتقای ارزش دارایی‌‌‌ها در یک بازار امن (بازار مسکن) شده و در نتیجه رشد قیمت‌ها در این بازار را به همراه خواهد داشت(جو روانی). اما با فروکش کردن این تنش‌‌‌ها وریسک‌‌‌ها و بازگشت دلار به سطوح تثبیت شده، نه تنها تقاضای سرمایه‌‌‌ای و سفته‌‌‌بازی کاهش می‌‌‌یابد، بلکه با کاهش سرعت رشد هزینه ساخت مسکن، از میزان بدبینی سازنده‌‌‌ها نسبت به شرایط پیش‌‌‌رو کاسته شده و انتظارات آنها در وضعیت خوش‌بینی و امیدواری بیشتر نسبت به ماه‌‌‌های قبل قرار می‌گیرد.