رشد 41 درصدی اجاره بها در آغاز امسال، زنگ هشداری برای مجلس و دولت

گزارش از آمار رسمی «نبض اجاره‌‌‌بها در کل کشور در فروردین امسال» حاکی است، ‌‌‌ مطابق تغییرات شاخص «اجاره مسکن»، بهای اجاره خانه در کشور در فروردین، 1.7‌درصد به صورت ماهانه (در مقایسه با اسفند سال گذشته)، افزایش پیدا کرد. این نرخ تورم ماهانه اجاره، در مقایسه با روند یکی دو سال گذشته همین نرخ، در «سطح بسیار پایین» قرار گرفته به این معنا که میانگین تورم ماهانه اجاره مسکن طی دو سال 1401 و 1402، نرخ 3‌درصد بوده است؛ پس در این صورت آیا «بازار اجاره به سمت بهبود، حرکت کرده است؟» بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» برای پاسخ این پرسش، «جواب منفی» ارائه می‌‌‌کند، چون که «در همه فروردین‌‌‌ها در سال‌‌‌های اخیر، همواره تورم ماهانه اجاره مسکن، یک سقوط نرخ را تجربه کرده است.»

در فروردین دو سال اخیر نیز رشد ماهانه شاخص اجاره مسکن در کشور، 2‌درصد بوده است که تقریبا نصف همین نرخ در ماه‌‌‌های دیگر سال بود. این افت نرخ تورم ماهانه اجاره در ماه اول هر سال در مقایسه با میانگین تورم ماهانه اجاره 11ماه بعد از آن، «ناشی از تعطیلی بازار معاملات مسکن به خصوص معاملات اجاره» است. در ماه اول سال، تقریبا هیچ مستاجری جابه‌جا نمی‌شود مگر تحت‌تاثیر موارد خاص که حجم آن پایین است. به این ترتیب، «تابلوی تورم ماهانه اجاره مسکن در فروردین 1403»، معیار مشخصی برای تحلیل وضعیت بازار اجاره‌‌‌نشینی و حال و روز مستاجرها نیست. از این رو، در این بررسی، لازم است «تورم نقطه‌‌‌ای اجاره مسکن» یا همان «میزان رشد اجاره‌‌‌بها در ماه اول سال‌جاری نسبت به ماه اول 1402»، دیده و تحلیل شود.

تورم نقطه‌‌‌ای اجاره مسکن در ماه گذشته نرخ 41.8‌درصد را ثبت کرد. همان‌طور که پیش‌تر «دنیای‌اقتصاد» در گزارشی تحت عنوان «پوست‌‌‌اندازی تورم اجاره» (در 15 فروردین امسال)، ‌‌‌ نوشت، در حال حاضر «تورم بالای 40 درصدی در بازار اجاره‌‌‌نشین‌‌‌ها»، ‌‌‌ در مقایسه با روند تاریخی آن (زیر 13درصد)، از «3 برابر شدن نرخ رشد سالانه هزینه اجاره مسکن نسبت به نیمه اول دهه 90 و سال‌‌‌های قبل از آن» حکایت دارد. در فروردین امسال نه تنها تورم نقطه‌‌‌ای اجاره به بالای 40‌درصد رسید که تورم سالانه اجاره، یعنی میانگین رشد اجاره‌‌‌بهای مسکن در 12ماه منتهی به پایان فروردین 1403 نیز رقم 40‌درصد را ثبت کرد.

اینکه سرعت رشد نقطه‌‌‌ای و سالانه اجاره‌‌‌بهای مسکن به شکل تاریخی در دو سه سال گذشته و حتی در شروع امسال، افزایش یافته است، ناشی از «سطح جهش‌‌‌یافته تورم عمومی» و «تورم مسکن» است که در همین صفحه، قبلا درباره آن گزارش‌‌‌های تحلیلی منتشر شده بود. در این مقطع اما علاوه بر اینکه، ضرورت دارد سیاستگذار نسبت به «ریشه‌‌‌های تب بالای تورم اجاره مسکن» توجه کند تا بتواند «مهم‌ترین هزینه زندگی ماهانه خانوارها را از حالت سنگین و نامتعارف» به سطح نرمال برگرداند، «دو پیام هشداری» نرخ جدید تورم اجاره هم باید دیده شود.

چراغ چک موتور تورم اجاره

پرواز تورم اجاره مسکن (تغییرات نقطه‌‌‌ای) از سطح تاریخی خود، چراغ چک این بازار را روشن کرده است. این سطح 41.8 درصدی رشد اجاره‌‌‌بها در قراردادهای فروردین 1403 از دو منظر مورد بررسی است. این نرخ نشان می‌‌‌دهد، «فرمول مدنظر نمایندگان مجلس برای تعیین رشد مجاز اجاره‌‌‌بها در سال» که تصویب کرده‌‌‌اند و برای تایید نهادی روانه شورای نگهبان است، با «وضع موجود این بازار» همخوانی ندارد. فرمول نمایندگان می‌‌‌گوید، موجرها هر سال مکلف شوند «اجاره‌‌‌بهای سال جدید را براساس 50 تا 100‌درصد تورم عمومی افزایش دهند و بیش از آن، ممنوع باشد». اما در حال حاضر، تورم اجاره از تورم عمومی جلو زده است به این صورت که در فروردین امسال، تورم نقطه‌‌‌ای اجاره مسکن 41.8‌درصد شد در حالی که نرخ تورم عمومی نقطه‌‌‌ای در سطح 30.9‌درصد قرار گرفت. به این ترتیب، در وضع موجود که «نرخ رشد اجاره‌‌‌بها، 1.35 برابر نرخ تورم عمومی است»، ملاک قراردادن تورم عمومی برای تعیین تورم اجاره، امکان ‌پذیرش آن را از سوی بازار با تردید روبه رو می‌‌‌کند.

این فرمول می‌تواند به مدل آلمانی تنظیم تورم اجاره تغییر و اصلاح شود به این معنا که «میانگین تورم اجاره 4 سال گذشته»، ‌‌‌ معیار رشد مجاز اجاره مسکن در هر سال باشد. پیام دوم تابلوی اجاره‌‌‌بهای فروردین، متوجه سیاستگذاران اقتصادی است. امسال حقوق و دستمزد مصوب، 35‌درصد نسبت به سال گذشته افزایش پیدا کرد که البته برای کارکنان و شاغلانی که بیش‌‌‌از حداقل دستمزد اداره کار، حقوق ماهانه دارند، نرخ رشد دستمزدشان در سال‌جاری، زیر 30‌درصد خواهد بود. این رشد درآمد ماهانه برای مستاجرها، گسل مالی مقابل پرداخت اجاره‌‌‌بها با نرخ‌های بیش از 40‌درصد به وجود آورده است. در نتیجه نابرابری بین رشد درآمد ماهانه و رشد اجاره‌‌‌بهای سالانه، بخشی از مستاجرها مجبور خواهند بود برای برآمدن از ‌‌‌پس هزینه‌‌‌ها، محل اجاره‌‌‌نشینی‌‌‌شان را به سمت مناطق ضعیف در شهر یا حومه شهر تغییر دهند.

با این حال، در سال جدید پیش‌بینی می‌شود، همین سبقت تورم اجاره از تورم عمومی که برای این بازار تهدید به حساب می‌‌‌آید، از یک منظر دیگر، فرصت «افزایش عرضه آپارتمان اجاره‌‌‌ای» در بازار ایجاد کند. مالکانی که پیش‌تر موجر بودند و برای مدتی از این بازار خارج شدند، ‌‌‌ اکنون وقتی مشاهده کنند، رشد اجاره‌‌‌بها برای‌‌‌شان، بیش‌‌‌از رشد عمومی هزینه‌‌‌های زندگی‌‌‌شان است، احتمالا ترغیب به «اجاره‌‌‌داری مجدد» خواهند شد؛ اگر این اتفاق رقم بخورد، تا حدودی عرضه فایل اجاره‌‌‌ای در بازار به شکل محسوسی افزایش پیدا می‌‌‌کند.