اکوبورس: برای کنترل رشد نجومی قیمت‌ها در بخش مسکن چه باید کرد موضوعی است که سال‌ها در رسانه‌ها و محافل عمومی علمی کشور مورد بحث و بررسی قرار گرفته و به هیچ نتیجه‌ای نرسیده است.
به گزارش اکوبورس ، طی یک‌سال اخیر یعنی از تیرماه ۹۷ تا تیرماه امسال، نرخ مسکن در پایتخت با رشد ۹۱.۵ درصدی از حدود متری هفت‌میلیون تومان به ۱۳.۳ میلیون تومان رسیده است. همچنین بین مناطق ۲۲گانه، بالاترین میانگین نرخ هر متر زیربنای مسکونی تیرماه امسال مربوط به مناطق یک با ۲۹.۸ میلیون تومان، منطقه سه با ۲۳.۷ میلیون تومان و منطقه دو با ۲۱.۳ میلیون تومان است؛ اما در این گزارش با بررسی داده‌های سامانه املاک و مستغلات کشور به نتایج قابل‌تاملی رسیده‌ایم. طبق این بررسی ازمجموع چهارهزار و ۷۹۰ فقره معاملات مسکن که طی تیرماه امسال در تهران انجام شده است، تعداد ۲۰۶۲ فقره یعنی معادل ۴۳ درصد کل معاملات با قیمتی بیش از یک‌میلیارد تومان معامله شده‌اند. به‌عبارت دیگر، با لحاظ این قیمت‌ها و در نظر گرفتن وام‌های ۸۰ و ۱۶۰ میلیونی مسکن زوجین و مسکن‌اولی‌ها تنها می‌توان درحد چند متر مسکن در شهر تهران خرید. از دیگر نتایج بررسی داده‌های سامانه املاک و مستغلات کشور این است که ۲۵ ملک در ۱۴ محله شهر تهران شامل زعفرانیه، بلوار ایوانک، کوی فراز، الهیه، باغ فردوس، امامزاده قاسم، حصار بوعلی، ولنجک، فرمانیه، جماران، الهیه، دزاشیب، سعادت‌آباد و امانیه با نرخ هر مترمربع بین ۵۰ تا ۹۸ میلیون تومان معامله شده است. اینکه برای کنترل رشد نجومی قیمت‌ها در بخش مسکن چه باید کرد موضوعی است که سال‌ها در رسانه‌ها و محافل عمومی علمی کشور مورد بحث و بررسی قرار گرفته و به هیچ نتیجه‌ای نرسیده است. در این زمینه کارشناسان اقتصادی در کنار التهابات ارزی و پیروی قیمت‌های بخش مسکن از روند عمومی نرخ تورم، دلیل دیگر افزایش نجومی نرخ مسکن را حجم بالای تقاضای سرمایه‌ای از سوی دست‌های پرقدرت پرنفوذ می‌دانند. با این پیش‌زمینه، آنان معتقدند اگرچه بخشی از افزایش نرخ مسکن نتیجه روند طبیعی شرایط اقتصادی کشور است، اما بخش دیگری از این افزایش قیمت‌ها ماحصل فعالیت‌های سوداگرانه‌ای است که دولت باید از طریق ابزارهای مالیاتی این تلاطم‌ها را کنترل کند. اما در کنار کارشناسان اقتصادی که معمولا صدای‌شان کمتر از سوی دولتی‌ها شنیده می‌شود، دولتی‌ها همچنان مشغول اظهارنظرهای منفعلانه هستند، چنانکه وزیر مسکن حالا بعد از چندماه سکوت می‌گوید «مسکن نخرید ارزان می‌شود.» اما آیا با انفعال دولت، مسکن ارزان خواهد شد؟ بفرمایید خانه متری ۹۸ میلیون تومان! براساس آنچه از داده‌های معاملات مسکن تهران منتشر شده، متوسط نرخ هر مترمربع زیربنای مسکونی پایتخت در تیرماه امسال ۱۳ میلیون و ۳۵۱ هزار تومان بوده است. همچنین بالاترین میانگین نرخ هر متر زیربنای مسکونی تیرماه امسال مربوط به مناطق یک با ۲۹.۸ میلیون تومان، منطقه سه با ۲۳.۷ میلیون تومان و منطقه دو با ۲۱.۳ میلیون تومان است. اما در این گزارش با بررسی داده‌های سامانه املاک و مستغلات کشور، به داده‌های بسیار قابل‌تاملی رسیده‌ایم، به‌طوری که بررسی‌ها نشان می‌دهد ۲۵ ملک در شهر تهران بالای متری۵۰ میلیون تومان به فروش رفته‌اند. بین این ۲۵ خانه لاکچری، بالاترین نرخ مربوط به ملکی در خیابان فلاحی زعفرانیه است که نرخ هر مترمربع آن ۹۸ میلیون تومان است. رتبه دوم گران‌ترین املاک تهران مربوط به ملکی در خیابان گل‌افشان شمالی، بلوار ایوانک با نرخ متری ۹۶ میلیون تومان است. در رتبه سوم ملکی در کوی فراز قرار دارد که هر مترمربع آن ۸۹ میلیون تومان معامله شده است. رتبه چهارم بازهم به ملکی در خیابان گل‌افشان شمالی، بلوار ایوانک اختصاص دارد که هر مترمربع آن ۶۸ میلیون تومان به فروش رسیده است. رتبه پنجم مربوط به ملکی در محله الهیه، نرسیده به باغ سفارت ترکیه بوده که هر مترمربع آن ۶۴ میلیون تومان معامله شده است. رتبه‌های ششم تا دهم مربوط به املاکی است که در محلات باغ فرودس (کوچه نصیرزاده)، زعفرانیه (کوهرنگ)، امامزاده قاسم (خیابان باهنر، کوچه شهیدمطهری)، حصار بوعلی (خیابان ثروتی) و ولنجک (خیابان بوستان) قرار داشته که متری بین ۶۰ تا ۶۳ میلیون تومان معامله شده‌اند. در طیف نرخ ۵۰ تا ۶۰ میلیون تومان نیز به ترتیب ۱۵ ملک در محلات فرمانیه (بالاتر از بوستان صدر)، باغ فردوس (خیابان پروفسور حسابی)، فرمانیه (خیابان آذرمینا)، ولنجک (خیابان بوستان ۶ فقره ملک)، جماران (خیابان فرخی)، الهیه (خیابان مرتضی فیاض)، محله حصار بوعلی (خیابان شهید علی‌اکبر ثروتی)، دزاشیب (خیابان آریا شرقی)، سعادت‌آباد (میدان فرهنگ) و محله امانیه (خیابان ولیعصر، کوچه شناسا) معامله شده‌اند. نرخ یک واحد مسکونی ۵۰ تا ۵۴ میلیارد تومان بررسی ارزش کل املاک معامله‌شده از این منظر مهم است که درحال‌حاضر مجموع وام مسکن زوجین و مسکن‌اولی‌ها درنهایت بیش از ۱۸۰ میلیون تومان نیست، رقمی که با آن می‌توان در حد چند متر مسکن در شهر تهران خرید. در این زمینه بررسی آخرین داده‌های سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور نشان می‌دهد از چهارهزار و ۷۹۰ فقره معاملات مسکن تهران که در تیرماه سال ۹۸ انجام شده، دوهزار و ۶۲ فقره از آنها یعنی معادل ۴۳ درصد کل معاملات ارزشی بیش از یک‌میلیارد تومان داشته‌اند. طبق این داده‌ها، بررسی‌ها نشان می‌دهد ازمجموع معاملات ۲۰۶۲ فقره‌ای تیرماه در شهر تهران، در طیف قیمتی یک‌میلیارد تا دومیلیارد تومان ۱۲۰۱ فقره معامله، در طیف قیمتی دو تا سه‌میلیارد تومان ۴۵۱ فقره، در طیف سه تا چهارمیلیارد تومان ۱۷۰ فقره، در طیف چهار تا پنج‌میلیارد تومان ۷۸ فقره، در طیف قیمتی پنج تا ۶ میلیارد تومان ۵۷ فقره، در طیف قیمتی ۶ تا هفت‌میلیارد تومان ۲۳ فقره، در طیف قیمتی هفت تا هشت‌میلیارد تومان ۱۷ فقره، در طیف قیمتی هشت تا ۹ میلیارد تومان ۱۰ فقره، در طیف ۹ تا ۱۰ میلیارد تومان ۱۱ فقره، در طیف ۱۰ تا ۱۱ میلیارد تومان ۱۰ فقره، در طیف ۱۱ تا ۲۰ میلیارد تومان ۲۹ فقره، در طیف ۲۰ تا ۴۰ میلیارد تومان سه فقره، در طیف قیمتی ۴۰ تا ۵۰میلیارد تومان یک فقره و در طیف ۵۰ میلیارد تومان نیز یک فقره معامله انجام شده است. طبق داده‌های ثبت‌شده در سامانه املاک و مستغلات کشور، گران‌ترین ملک معامله‌شده در تیرماه ۹۸ مربوط به سعادت‌آباد تهران با متراژ ۱۲۸۱ متر و به ارزش ۵۴ میلیارد تومان و دومی مربوط به محله ولنجک با متراژ ۵۱۵ مترمربع و به ارزش ۴۹.۵ میلیارد تومان است. حق کمیسیون یک ملک ناقابل ۲۸۲ میلیون تومان! با توجه به اینکه خرید و فروش مسکن در ایران تابع سازوکارهای درست و دقیق قیمت‌گذاری نیست، همچنین با توجه به وجود ضعف در سیستم‌های نظارتی و نبود قوانینی مانند شناسنامه ساختمان و مواردی از این دست، بسیاری از کسانی که حتی یک‌بار در عمر خود ملک فروخته یا ملک خریده‌اند، همواره از قیمت‌گذاری مشاوران املاک ناراضی بوده‌اند. بر این اساس همواره این شائبه وجود داشته که مشاور هوای یکی از دو طرف معامله را نگه داشته و دیگری به همین جهت متضرر شده است. اما در این زمینه بد نیست نگاهی به حق کمیسیون مشاوران املاک هم بیندازیم تا دقیق‌تر متوجه نگرانی مردم در خرید مسکن باشیم. در این زمینه بررسی آمارهای استارتاپ «کیلید» که به‌صورت هوشمند حق کمیسیون املاک را از شاخص‌های مختلف ازجمله نرخ ملک و منطقه جغرافیایی و عرف مناطق به‌دست می‌آورد، نشان می‌دهد در یک نمونه ۲۵ فقره‌ای که در این گزارش به جزییات نرخ فروش آن املاک پرداخته شده، بالاترین حق کمیسیون مربوط به ملکی است که در بلوار ایوانک قرار داشته و مبلغ آن ۲۸۲ میلیون تومان است. ۱۳۰ میلیون تومان، ۱۱۲ میلیون تومان، ۱۰۹ میلیون تومان، ۱۰۸ میلیون تومان، ۱۰۵ میلیون تومان، ۱۰۳میلیون تومان، ۸۹ میلیون تومان، ۸۷ میلیون تومان، ۸۳ میلیون تومان و… دیگر اعدادی هستند که فقط در یک فقره معامله به‌عنوان حق کمیسیون به مشاوران املاک تعلق گرفته است. حال شاید بهتر شود قضاوت کرد که اگر هم قرار باشد مشاوران املاک هوای یک‌طرف معامله را داشته باشند، این حق کمیسیون‌ها بسیار وسوسه‌کننده است تا یک طرف بازنده و دیگری برنده باشد.