دو نیمه متفاوت بازار مسکن در پسا آتش بس
در بازار مسکن، تاثیر جنگ تحمیلی ۱۲روزه در نیمه اول تیر ماه و سپس اثر آتشبس در دو هفته اخیر موجب شد، معاملات مسکن از «توقف شدید» به «تحرک ضعیف» تغییر وضعیت دهد.
بازار مسکن در ماه تیر دو رفتار متفاوت از خود بروز داد. سطح قیمت فروشندهها در همین مسیر نوسان کرد و اکنون ۲درصد پایینتر از «ماه قبل از حملات» است.
بازار معاملات مسکن پایتخت طی یک ماه منتهی به ابتدای مرداد به‌‌‌دلیل شرایط دوگانه «شوک ناشی از شرایط جنگی در نیمه اول تیر از یک‌‌‌سو و آتشبس طی هفتههای اخیر از سوی دیگر» با دو نیمه متفاوت همراه شد؛ معاملات در روزهای جنگ تحمیلی 12 روزه با «توقف نسبی همراه بود اما پس از آن، در نیمه دوم تیر با تحرکی هر چند ضعیف مواجه شد. با توجه به برآیند تغییرات، می‌توان این طور برآورد کرد که بازار مسکن در حال گذار از کمای جنگی است، اما کماکان رکودی سنگین‌‌‌تر از سال قبل بر بازار مسکن حاکم است که می‌تواند تا پایان سال ادامه داشته باشد.
سایه جنگ تحمیلی 12 روزه بر بازار مسکن که از 23 خرداد آغاز شد، در ابتدای تیر این بازار را در مرحله توقف شدید –ایست ناگهانی خرید و فروش‌ها_ قرار داد. دو عامل اصلی باعث توقف معاملات در روزهای جنگ تحمیلی شد. نخست خروج سنگین تقاضای سرمایه‌‌‌ای به‌‌‌دلیل بروز ریسک تخریب دارایی ملکی و دوم، توقف معاملات به‌‌‌دلیل اختلال در شبکه بانکی.
آن شوک روزهای پایانی خرداد و دست‌‌‌کم هفته اول تیر ماه بر روند «قیمت پیشنهادی» در فایل‌‌‌های فروش آپارتمان در تهران منعکس شد. بر اساس شاخص قیمت مسکن «دنیای اقتصاد» که به‌‌‌دلیل نبود آمار رسمی در ابتدای هر ماه از روی قیمت فروشندهها سنجش و برآورد می‌شود، در هفتههای ابتدای تیر ماه، شوک جنگ، منجر به توقف معاملات و کاهش متوسط «قیمت پیشنهادی» شد. سطح متوسط «قیمت پیشنهادی» آپارتمان‌‌‌های در نوبت فروش در محله‌‌‌های منتخب مناطق 22گانه تهران، در ابتدای تیر به کمتر از 95 میلیون تومان رسید اما در میانه تیر، بازار به نوعی از حالت «سکون» فاصله گرفت و تحرک ضعیف معاملاتی برقرار شد. در آن مقطع یعنی حدود 10 روز پس از اعلام آتشبس متوسط «قیمت پیشنهادی» فایل‌‌‌های ارائه شده به 98 میلیون تومان رسید. در حال حاضر نیز متوسط قیمت پیشنهادی واحدهای مسکونی موجود در بازار فروش محله‌‌‌های منتخب مناطق 22گانه تهران، به رقم 100 میلیون و 300هزار تومان رسیده است. این رقم از سطح قیمت یک ماه گذشته بیشتر است اما در مقایسه با متوسط «قیمت پیشنهادی» در ابتدای خرداد، یعنی ماه قبل از جنگ، 2درصد پایینتر است.
بررسی‌‌‌ها همچنین حاکی از آن است که قیمت پیشنهادی فعلی و در ابتدای مرداد تقریبا معادل قیمت پیشنهادی در ابتدای سال است و این یعنی «ثبات نسبی» در شرایط کنونی. در ابتدای فروردین سال 1404، قیمت پیشنهادی فایل‌‌‌های ارائه شده 99 میلیون و 300هزار تومان بود. علت این ثبات آن است که تحتتاثیر ریسک جنگ، خریدهای سرمایه‌‌‌ای به شدت کم شده است. از طرفی، خرید مصرفی نیز به خاطر نبود قدرت خرید بسیار پایین است؛ به‌طوری که این «رکود سنگین» در صورت ادامه آتشبس و تداوم کاهش نسبی «هیجان منفی» می‌تواند تا ماه‌‌‌های آینده ادامه یابد. در حال حاضر تورم نقطه‌‌‌ای مسکن با استناد به شاخص قیمت پیشنهادی در ابتدای مرداد نشان می‌دهد، سطح قیمت نسبت به سال گذشته افزایشی 12درصدی داشته است. «قیمت پیشنهادی» آپارتمان‌‌‌های میان‌‌‌متراژ ارائه شده به بازار در ابتدای مرداد سال گذشته 88.4 میلیون تومان در هر مترمربع بوده است. به این ترتیب سرعت رشد قیمت مسکن در حال حاضر نسبت به سال‌های 97 تا 99 که میانگین 60درصد (نقطه‌‌‌ای) بود، کاهش چشمگیری از خود نشان می‌دهد.
دو نیمه متفاوت پس از آتشبس
تحقیقات میدانی از بازار مسکن نشان می‌دهد، در تیر ماه، بازار مسکن دو نیمه متفاوت را سپری کرد. در نیمه اول تیر که شوک جنگی منجر به کاهش محسوس و توقف نسبی معاملات شده بود، اما در نیمه دوم معاملات از توقف نسبی به سمت «تحرکی ضعیف» تغییر جهت داد. بررسی‌‌‌ها در بازار مسکن بر اساس معاملات صورت گرفته حاکی از آن است که سطح رکود معاملات سنگین‌‌‌تر شده و نبض معاملات بر اساس روایت‌‌‌های واسطههای ملکی به یک‌سوم سال گذشته در بازه زمانی مشابه رسیده است.
اگرچه بازار مسکن در تابستان سال گذشته نیز در رکود سنگین قرار داشت، اما این رکود در تیر امسال سنگین‌‌‌تر شده است. بررسی‌‌‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد، در سال گذشته به‌‌‌ویژه در نیمسال اول، بازار مسکن تحتتاثیر «ریسک‌‌‌های سیاسی آن زمان که تنش در منطقه، محور آن بود» شاهد کاهش میل به خرید سرمایه‌‌‌ای بود و این منجر به فعالیت بسیار ضعیفی از جانب تقاضای سرمایه‌‌‌ای شد. سال گذشته روند ثبات نسبی قیمت و رکود سنگین در بازار مسکن تقریبا تا نیمه پاییز ادامه داشت اما با جایگزین شدن «ریسک ترامپ» منجر به بازگشت نسبی تقاضای خرید سرمایه‌‌‌ای به بازار ملک شد که تا حدودی روی تغییرات مثبت قیمت مسکن در پایان سال 1403 تاثیر گذاشت.
روند رکودی با شروع سال 1404 به دلیل صبر مذاکراتی ادامه پیدا کرد و با شروع جنگ تحمیلی 12 روزه در 23 خرداد و پس از آن آتشبس این روند رکودی نوسان مثبت و منفی به خود گرفت. در چنین فضای سنگین رکودی، بازار شاهد محدود شدن فعالیت عرضه‌‌‌کنندگان است که این را می‌توان ناشی از چشم‌‌‌انداز مبهم از آینده این بازار دانست که نوعی نااطمینانی را بر بازار مسکن حاکم کرده است. علت عمده کاهش عرضه‌‌‌کنندگان را باید ناشی از خروج سازنده‌‌‌ها از بازار فروش دانست، زیرا با توجه به قیمت تمام شده ساختمان، قیمت پیشنهادی فعلی، برای سازنده‌‌‌ها به صرفه نیست، از این رو، منجر به خروج سازنده‌‌‌ها از عرضه آپارتمان نوساز برای فروش شده است. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» حاکی از آن است که ارائه فایل‌‌‌های جدید به بازار در همه مناطق نسبت به گذشته بسیار کمتر بوده و این می‌تواند ناشی از انتظار برای رصد اوضاع از جمله مذاکرات هسته‌‌‌ای باشد.
بررسی اولیه از بازار نشان می‌دهد، علاوه بر میزان عرضه، تقاضای خرید نیز در بازار نیز به کمترین میزان خود رسیده است. در حال حاضر هر دو سمت بازار خرید و فروش، در حال رصد بازار و تحولات سیاسی و اقتصادی کشور هم در سطح بین‌الملل و هم در داخل هستند. در واقع، با وجود اینکه سطح «قیمت پیشنهادی» فایل‌‌‌های ارائه شده در ابتدای مرداد به صورت میانگین 2 میلیون تومان بالاتر از نیمه اول تیر است، اما معاملات و سطح «قیمت قطعی» عمدتا کمتر از سطح قیمت پیشنهادی است و خریدوفروش‌های حداقلی برپایه «پایین‌‌‌ترین قیمت موجود در بازار» صورت می‌گیرد. در نتیجه بر اساس روایت واسطههای ملکی، قیمت قطعی آپارتمان‌‌‌ها در معاملات مسکن تا ابتدای مرداد، روندی منفی نسبت به فروش‌‌‌رفته‌‌‌ها در ماه گذشته از خود نشان می‌دهد. اما از آنجا که آمار رسمی از «قیمت قطعی» آپارتمان وجود ندارد، امکان بررسی رشد آن نیز فراهم نیست.
برآیند یک‌ماهه بازار مسکن نشان می‌دهد، با وجود کاهش ریسک جنگ در فضای بازار، اما قدرت خرید همچنان در بازار کم است و در مقابل، امکان فروش با قیمت فعلی برای بخشی از عرضه‌‌‌کننده‌‌‌ها وجود ندارد، این عدم‌ارتباط دو طرفه، «سایه رکود» بر سر بازار مسکن را سنگین نگه داشته است و به گفته، واسطههای ملکی ادامه آتشبس می‌تواند «ادامه ثبات قیمت» را به همراه داشته باشد؛ در این شرایط «رکود مسکن» ادامه خواهد داشت.
طی روزهای گذشته تعداد فایل‌‌‌هایی که از عبارت «قصد مهاجرت» برای فروش آپارتمان خود استفاده کرده‌‌‌اند، به شکل محسوسی در بازار مسکن به چشم می‌‌‌آمد. این فایل‌‌‌ها همچنان فعال هستند. برخی فروشندهها نیز تقاضای تهاتر آپارتمان در تهران با یک واحد مسکونی در شهرهای دیگر از جمله شهرهای شمالی را دارند. به نظر می‌رسد این مدل فروش برای «فروش قطعی در اوج رکود خرید» است که روی قیمت‌ها نیز تاثیر کاهشی دارد.
